2012年3月31日 星期六

土地註冊處數字 > 整體物業註冊量連跌5季後首度回升 惟仍較去年同期暢旺市況少逾3成 (31/03/2012)


今天為首季最後一日,回望過去一季樓市,購買力於農曆新年後釋放出來, 交投顯著反彈 , 擺脫去年下半年的低迷時期。據美聯物業資料研究部及土地註冊處資料顯示,截至 3 月 28 日 為止,今年首季整體物業 ( 包括一手私樓、二手住宅、工商舖及純車位物業等 ) 合共錄得 22 ,639 宗 ,比起去年第四季僅 17,254 宗回升約 31% 。 與此同時,首季整體物業註冊金額亦跟隨向上,季內迄今已達 1,216 億元,按季上升約 17.7% ,升幅雖然未及宗數,但仍雙雙達至 3 季新高 ( 見圖一 ) 。
物業市場受到樓市政策的影響,於 2010 年第三季後,整體物業註冊量持續回落 5 個季度,而今年首季終見回升,並高於去年第三季及第四季,創近三季新高,打破早前交投淡靜的悶局 ( 見圖一 ) 。
比起 2010 年第三季更少一半
然而,值得一提的是,首季宗數升幅急勁,最主要原因是去年第四季宗數偏低所致。在基數低企的情況下,導致首季回升幅度更為顯著。事實上,相比起去年首季 35,819 宗,今年第一季仍相差近 37% 。若與近年較為暢旺的 2010 年第三季 45,580 宗比較,宗數更少約一半。由此可見,首季樓市雖然轉趨活躍,但實際較暢旺的市況仍有差距 ( 見圖一 ) 。
料第二季宗數續升 但仍未及 3 萬宗
踏入第二季,料推盤量回升,而焦點將轉移至一手市場。 至於二手住宅方面,雖然近期二手市況回軟,預期 4 至 6 月每月二手註冊量將難及春節後般暢旺 ,但相信全季宗數仍可高於過去三季每月平均量,屆時次季將出現一、二手註冊量齊升的局面… (觀看全文)

2012年3月30日 星期五

樓市前瞻 > 首季雖價量齊升 但樓市暫無過熱風險 (30/03/2012)


首季二手樓市表現不俗,無論樓價及交投都有止跌回升之跡象,而財政司司長曾俊華在本週更表示樓市亢奮情緒可能會再度出現。然而,本欄認為樓市呈現亢奮的機會不會太大,二手成交已有所放緩,加上政府近年已積極推售土地,發展商因此亦會加快推盤,令二手樓市降溫。
首季二手物業扭轉跌勢
毫無疑問,首季二手樓市表現十分不俗。首先,第一季二手註冊量有機會達到16,000宗,並創出近3季新高,而期內樓價表現亦十分強勁。根據美聯樓價走勢圖,首季二手樓價結束近2季跌勢,並且按季錄得約4.3%的按季升幅。而近月報章更有不少篇幅報導個別地區出現樓價破紀錄成交。以上種種現象都似顯示樓市十分熾熱,但只要仔細一看,第一季二手註冊量即使預期將創出近3季新高亦只得16,000宗,即每月平均只得近6,000宗成交。若以此數字「年化」的話,全年二手註冊量只得64,000宗,數量較飽受金融海嘯衝擊的2008年所錄得的約88,000宗還要低。
二手樓市未見過熱
資料顯示,第一季二手物業註冊量仍較過去10年的季度平均大幅為低,故即使首季住宅成交大升亦不足構成樓市過熱的疑慮。再者,2011下半年市場成交大幅萎縮令市場累積不少購買力,而第一季成交上升相信與這批購買力釋放有關。事實上,現時市場仍未出現炒風再現的訊號。當然,樓價在二、三月表現強勁,升幅十分顯著,但本欄認為這樓價升幅並不是源於結構性需求上升,而是受到二手物業盤源減少所帶動。自SSD在2010年11月推出… (觀看全文)

2012年3月27日 星期二

整體樓市走勢 > 上周35屋苑交投跌8.9%至184宗 新界區逆市上升 (27/3/2012)


自市場消化不少盤源後,加上近期市場不時傳出呎價創新高成交,令業主叫價更為強硬;反之有部份準買家觀望後市,令買賣膠著,造成二手交投步伐放緩,而35屋苑成交量持續回落,上周更跌穿200宗水平(見圖)。
交投連跌5星期
綜合美聯分行資料,剛過去的3月19日至25日的一星期,全港35個大型屋苑成交量合共錄得184宗,較前一周3月12日至18日202宗回落約8.9%。過去數周35屋苑成交量持續減少,連同上周合計,已連跌5星期。縱使如此,相比起樓市步入回暖的2月初138宗,上周宗數仍然多約33%(見圖)。
若將35屋苑按港島九龍新界區劃分,新界區逆市上升,區內17屋苑輕微上升約3.3%至94宗;反觀,港島區及九龍區交投同告下挫,前者8屋苑由45宗減至39宗,而後者則由66宗回落至51宗,分別下跌約13.3%及22.7%。雖然上周35屋苑交投跌破200宗,但個別屋苑仍有升幅。當中南豐新村急升2倍,海怡半島增逾8成半,麗城花園亦升約67%,而沙田第一城則… (觀看全文)

2012年3月24日 星期六

住宅供應 > 預期下季土地供應顯著增加 推盤量亦料大幅提升 (24/03/2012)


本財政年度尚餘數天便會完結,自去年政府主動每季推售土地後,加上鐵路招標已能為市場提供約14,500個單位,連同市區重建局項目、補地價及私人重建項目等其他途徑的土地補充,單位供應已達政府每年2萬伙的目標。新一年度即將開始,在每年土地供應2萬個單位目標不變的情況下,第二季將有多幅地皮招標,料成為樓市焦點之一。而土地供應將會顯著增加下,相信發展商推盤步伐亦會加快。
第二季政府會安排4幅住宅用地招標,當中包括市場矚目的前北角 東面的地皮,合共可提供約1,400伙,較首季有所增加。 除勾地表外,下一季鐵路項目招標步伐亦可能重新啟動,市場指天水圍輕鐵總站及大圍站項目有機會於季內推出,兩項目共可建約4,500伙,連同上述勾地表1,400伙合計,第二季土地供應有機會達至5,900個。而此數量尚未包括補地價、私人重建及市建局重建等的情況下,數量已遠遠高於首季僅430伙的偏低水平(見圖一)。
首季推盤減 料下季有大型項目推出
預期土地供應增加,發展商亦會加快推盤步伐,料下季推盤量將回升。事實上,截至2月底為止… (觀看全文)

2012年3月23日 星期五

樓市前瞻 > 換樓需求支持小陽春延至第二季 (23/03/2012)


經樓市小陽春自農曆年展開已維持兩個月時間,近日成交量有所回落。美聯研究部數據顯示,35個熱門二手屋苑成交量上週下跌逾6%至202宗,與二月中的高位比較,下跌幅度更高達46%,但上週二手熱門屋苑成交量較2011年3月至2012年1月這11個月內的每週成交量為高,數據反映樓市動力仍在,而本欄估計,在龐大的換樓需求支持下,樓市小陽春可望延續至第二季。
600萬元以上物業成交升幅跑贏大市
農曆年後,二手住宅成交量爆升,而600萬元以上的物業交易升幅竟高近250%,升幅較600萬元以下的物業交易約2倍為高。以上數據是比較土地註冊處二手住宅交易登記在3月首20日與2月同期宗數變化所得。因為二手住宅交易後往往需要數個星期才會在土地註冊處登記,故此3月份土地註冊處數字大致可反映1、2月的市況。而600萬元以上中上價物業成交大幅上升或多或少都反映換樓需求在這次小陽春中扮演著重要角色。本欄曾在數星期前,從2011年人口普查結果推斷,2006年至2011年期間,涉及換樓的交易較首次置業者入市的數目多出… (觀看全文)

2012年3月19日 星期一

整體樓市走勢 > 盤源減業主叫價硬 大型新盤推出在即 35屋苑交投按周跌幅收窄至約6.5% 仍企穩逾200宗水平 (20/03/2012)


綜合美聯分行資料,剛過去的3月12日至18日的一星期,全港35個大型屋苑成交量合共錄得202宗,較前一周3月5日至11日216宗僅減少約6.5%。雖然35屋苑每周成交量已連跌4星期,但上周跌幅相比起前一周急挫逾3成已明顯收窄(見圖)。
隨著上月不少二手盤源被市場消化後,盤源減少令近期業主叫價亦趨強硬,造成買賣交投步伐減慢,二手交投因此而放緩;惟即使如此,加上有新盤項目發售及部署短期登場的情況下,近期二手成交量雖然未及上月暢旺,但上周35屋苑 仍然企穩逾200宗水平,相比起年初淡市期間理想得多(見圖)。
港島成交量微升2.3%
若將35屋苑按港島、九龍及新界區劃分,港島區成交量按周錄得上升,區內8屋苑上周成交量微增2.3%至45宗;至於九龍區10屋苑… (觀看全文)

2012年3月17日 星期六

住宅租賃市場 > 租金跌勢收窄 2月跌幅為近5個月最少 (17/03/2012)


2月二手樓市氣氛轉旺,買賣成交顯著回升,估計有部份業主收回原本放租的單位。在放租盤減少下,上月租金跌勢得以明顯收窄。據美聯租金走勢圖」顯示,2月份私樓平均呎租為19.73元,按月僅回落約0.5%,跌幅顯著收窄,為近5個月最少(見圖一)。
去年下半年開始,樓市氣氛轉靜,但業主持貨力相對較強,故不少業主未有因此而大幅降價求售,反而轉為長期持有並將單位轉賣為租,令租金於去年8月後持續下滑;惟上月住宅買賣市場轉趨回暖,有部份業主收回原本放租的單位,租盤量減成為上月租金下跌幅度收窄的原因。
值得注意的是,雖然近數月租金走勢下調,但同期樓價亦有所回落,故此期間租金回報率走勢變化不大。在未扣除管理費、差餉及其他費用下,上月租金回報率處逾4厘水平。
租金回報利差現正數
無疑目前租金回報率未算特別吸引,惟近數年按揭利率一直低企,令租金回報率得以維持高於按揭利率(以P按計算)水平,即所謂的租金回報正利差,意指業主出租單位後將每月收取的租金歸還每月樓按貸款後仍有餘款;反之,業主收取的租金未能足夠支付每月供款,並需要補貼每月樓按的餘額,稱之為負利差,即租金回報率低於按揭利率(見圖二)。
由於美國聯儲局表示… (觀看全文)

2012年3月16日 星期五

樓市前瞻 > 六大因素支持樓市交投正常化 (16/03/2012)


經過2月初至3月初約1個月時間的衝刺,近日樓市交投終於有放緩的跡象,筍盤被消耗、業主頻反價之下,成交量出現連續三周回落。坊間又有聲音認為「小陽春」即將終結。未來樓市走勢如何?是放緩之後再續旺市,還是重歸去年下半年般寂靜,抑或是回歸理性、平穩發展?本欄認為,六大因素將繼續支持今年樓市,樓市未來可望健康發展。
二手成交量重返高位
香港樓市在經歷長達8個月的調整後,步入2月份開始回暖,成交量出現大幅反彈。預計反映2月份二手成交量的3月註冊數字可超過8,000宗,較前一個月成交量約3,400宗大幅上升。惟8,000多宗亦是近月的一個高位,故成交量出現回落實屬正常。
一手接力
而上期本欄提及市場注意力預計將轉向一手,近日樓市表現恰好印證該觀點。大圍某大型樓盤近期銷情理想,成為最近一周市場焦點。市場消息指屯門亦… (觀看全文)

今日焦點 > 美聯集團有限公司(1200)二零一一年業績公佈 (16/03/2012)


跨越困難營商環境 創出優於大市表現
收益達港幣約33.98億元 年度溢利達港幣約1.59億元
集團主席兼董事總經理黃建業﹕ 樓市價升量跌 代理現淘汰戰
相信未來特首會採取承先啟後的樓市政策 樓市可穩定發展
美聯集團有限公司(「美聯集團」,股份代號:1200)今天公佈二零一一年全年業績表現,截至二零一一年十二月三十一日止﹕
  • 年度收益錄得港幣約33.98億元($3,397,723,000),較二零一零年下跌約9.1%;
  • 年度溢利錄得港幣約1.59億元($158,782,000),較二零一零年下跌約72%;
  • 建議派發特別股息為每股普通股港幣0.0834元。
面對嚴峻環境 仍能保持優勢
美聯集團(1200)的二零一一年中期業績表現不俗,但下半年樓市整固,令物業註冊量大幅下跌,由70,342宗減至下半年38,472宗,為集團帶來嚴峻挑戰。截至二零一一年十二月三十一日止,集團收益為港幣約33.98億元,較二零一零年倒退9.1%。事實上,去年本港樓市上、下半年表現大相逕庭,導致此情況出現與房策及銀行政策有相當大的關係。根據土地註冊處數據,二零一一年下半年物業註冊金額比對上半年下跌約41.2%。反觀,集團期內生意額下調25%,跌幅明顯較大市為少,數據顯示集團在這困難的經營環境下仍能跑贏大市。
美聯集團主席兼董事總經理黃建業表示,二零一一年中港兩地樓市均受到政策及銀行收緊信貸影響,整個地產代理行業的經營環境變得十分困難。加上,商舖租金居高不下及最低工資實施都為營運成本帶來壓力。集團相信短期內經營環境仍須面對高成本的挑戰。
相信未來特首會維持清晰而穩定的房策
近日市場非常關注下任特首的房屋政策,黃建業相信未來特首會以維持本港經濟穩步上揚為大原則,房策會承先啟後,維持清晰及穩定,平衡供應及需求的關係。黃氏亦補充,樓市迄今已調整了八個月,並由急升轉為平穩,料樓市未來會朝健康發展步伐。
負面因素暫緩 累積購買力借機釋放
展望整體環境,集團相信發展商亦會因應政府保持相對進取的賣地態度而積極增加土地儲備,以及加快推售新盤,對集團的一手樓盤生意上有正面推動。此外,樓市成交維持… (觀看全文)

2012年3月13日 星期二

整體樓市走勢 > 二手盤源逐減 業主叫價強硬 上周35屋苑跌31%至216宗 (13/03/2012)


上月樓市轉旺,交投顯著上升,而二手盤源經過一個多月的消化後而有所減少,加上有業主見市道暢旺而收窄議價空間。與此同時,剛過去的周末新盤成交暢旺,成為市場焦點,終令近期二手交投步伐減慢下來。綜合美聯分行資料,剛過去的3月5日至11日的一星期,全港35個大型屋苑成交量合共錄得216宗,按周下跌約31%,成交量失守300宗水平(見圖一)。
料成交量短期內未會重返去年尾及今年初極低水平
雖然上周35屋苑交投顯著回落約31%,但宗數依然高於本年迄今平均約193宗水平。再者,二手成交量難以長時間維持高企水平,即使去年1月份樓市相當暢旺,35屋苑亦同樣只有連續3星期超過300宗成交(見圖一)。若以02年至今,亦不難發現一周交投超越300宗水平的情況實際不多,除了07年尾至08年初相對較長時間外,其他時段僅短暫維持(見圖二) 。
二手交投經過一輪熱賣後,近期減慢實屬正常。最重要的是… (觀看全文)

2012年3月10日 星期六

專題報告 > 樓價連跌8個月後回穩 2月份按月微升1.1% (10/03/2012)


回顧2月份樓市,二手住宅市場氣氛顯著回暖,打破過去數月疲弱的市況。隨著2月初公布的財政預算案未有進一步推出打壓樓市的政策,加上股市向好,令過去半年有多所積聚的購買力一下子釋放出來,二手交投大幅回升,以十大屋苑為例,2月份成交量按月錄得倍數上升(見圖一)。
市區屋苑升幅較新界區更急勁
日前差餉物業估價署公布最新1月份樓價資料,數字按月仍然下跌約1%左右,比起去年中高位累積下跌約5.3%。1月份樓市淡靜,樓價亦持續下滑;惟2月份市況氣氛明顯回暖,二手交投大幅回升,多個大型屋苑成交量按月急增,成交破百宗屋苑再現,而樓價跌勢亦告終止。
根據美聯樓價走勢圖」顯示,樓價自去年5月份高位後持續回落,至今年1月份已連跌8個月,而上月終見回穩,2月份平均每呎樓價報約5,636元,按月微增約1.1%(見圖)。
剛性需求 樓市有支持
樓價於2月回升主要的原因,相信因2月初公布的財政預算案未有進一步推出打壓樓市的措施,加上有銀行調低新造按揭利率,樓市氣氛轉旺,而積存多個月的… (觀看全文)

2012年3月9日 星期五

樓市前瞻 > 二手交投降溫 新盤伺機接棒 (09/03/2012)


新春過後所爆發的小陽春已持續超過一個月,二手住宅樓市表現相當強勁。美聯估計2月份二手物業交投更有望達到8,000宗以上,較一月份約3,400多宗顯著回升,而成交量大增的同時,2月份樓價臨時數字已結束連續8個月的跌勢並首度回升。雖然最新的二手交投有從高位回落的跡象,但預期一手推盤量於未來數月有所增加的情下,相信住宅物業交投將保持活躍。
上周二手成交高位回落
上月二手交投急速上升後,上星期的成交出現輕微回落。據美聯數據顯示,全港35屋苑上週合共錄得313宗買賣成交,較前一星期的365宗回落約14%,若與年內暫時最高位371宗比較,跌幅更超過15%。但值得注意的是,此35個主要大型屋苑於去年中開始,每周成交量由原先逾百宗水平反覆下跌,其後多個星期持續不足百宗,甚至更一度低至僅50宗低位。而上月樓市回暖,交投急升,過去3星期35屋苑更持續高企逾300宗水平,較低位錄得以倍數計的升幅,故即使成交有所放緩,實屬正常現象。
二手盤源減少 樓價輕微回升
另一個成交放緩的原因是二手盤源有所減少。經過一輪成交急升後,早前於市場上放盤的單位已陸續被吸納,加上睇樓活動頻繁,業主亦察覺到… (觀看全文)

2012年3月5日 星期一

整體樓市走勢 > 新盤銷情佳 二手盤源減 35屋苑連續3週企穩逾300宗 (06/03/2012)


回樓市過去一個月成交相當暢旺,踏入3月份,二手成交量錄得不俗的表現。綜合美聯分行資料,剛過去的2月27日至3月4日一星期全港35屋苑合共錄得313宗買賣成交,連續3個星期高企逾300宗。若與一個月(即四星期前)138宗相比,上周35屋苑更錄得逾1.2倍的升幅(見圖)。值得一提的是,縱使近期有多個新盤推出市場,並取得理想銷情,二手交投仍然可維持此水平,實屬理想。
按周回落約14%
若與前一星期2月20日至26日365宗相比,上周35屋苑… (觀看全文)

2012年3月3日 星期六

專題報告 > 2月份二手樓市暢旺 十大屋苑成交量倍數回升 (03/03/2012)


回顧2月份樓市,二手住宅市場氣氛顯著回暖,打破過去數月疲弱的市況。隨著2月初公布的財政預算案未有進一步推出打壓樓市的政策,加上股市向好,令過去半年有多所積聚的購買力一下子釋放出來,二手交投大幅回升,以十大屋苑為例,2月份成交量按月錄得倍數上升(見圖一)。
市區屋苑升幅較新界區更急勁
綜合美聯分行資料,2月份十大屋苑成交量合共錄得782宗,比起1月份186宗急增3.2倍。若將十個屋苑按市區及新界區劃分,不難發現2月份市區屋苑交投升幅較大,以市區7個屋苑計算,2月合共有483宗成交,按月急升約3.7倍,而新界3屋苑有299宗買賣,則升約2.6倍(見圖一)。
十大屋苑均錄倍數上升,其中升幅最大的是海怡半島及… (觀看全文)

2012年3月2日 星期五

樓市前瞻 > 樓市健康非空談 人口普查見真章 (02/03/2012)


本政府統計處於2011年6月至8月期間進行了一次人口普查,範圍涵蓋面非常廣泛。當然,一個十分重要的數字是2011年前5年內的人口平均每年增長率較01至06年間的水平有所回升,反映港人潛在住屋需要十分之大。而調查結果亦相當有趣,如灣仔區的大學生比例較高,及月入超過10萬元的住戶在5年間增加64%。然而,在眾多的數字當中,本欄最關心的是香港每年的住屋需求數量及香港人的房屋借貸狀況。在細閱有關數據後,本欄相信香港樓市仍然十分健康。
6成業主無樓債
首先,調查結果顯示,2011年自置居所的家庭數目較2006年增加59,463個至1,233,595個,其中741,334個或6成住戶是沒有按揭及貸款的,這比例較2006年的52.2%及2001年的48.5%明顯為高。最重要的是在2006年至2011年的5年間,樓價大升近80%,而物業成交活動大部分時間都… (觀看全文)