成交量雖然回落但市場卻聚焦香港樓價再創新高。面對貌似「十分熾熱」的樓市，市場估計港府仍會推出措施壓抑樓市，例如增加供應或收緊住宅按揭。金管局則指出本港房地產市場存在極大的不確定性，並會在有需要時推出逆週期措施。 筆者認為，維持中長期增加住宅土地供應的目標無疑正確；而考慮到外圍經濟環境的波動，短期再收緊住宅按揭卻可能帶來負面的效果。
經過09年底至去年6月政府四度收緊按揭，目前價值600萬港元以上的住宅物業可承造的按揭貸款不足樓價的7成；樓價越高，可貸款成數越低，逾千萬元住宅更僅可申請5成貸款。實際的情況是，目前港島區平均每呎二手樓價達到8,000元以上，一個700至800呎的單位樓價動輒超過600萬元。在當前按揭政策的限制下，市區居民換樓已經受到影響。如再針對600萬元以下的物業收緊按揭，恐會進一步影響市區買樓自住的用家。
此外，是否應考慮限制第二套及以上住宅貸款或外地人申請按揭？其實香港政府早於2010年11月就規定，所有非自住的住宅物業貸款最高成數一律下調至5成；換言之，第二套或以上的住宅，即屬於非自住的物業的貸款申請早已被限制在5成水平。 而限制外地居民申請按揭亦非十分必要。根據金管局數字，近期每月整體新造按揭約3％至4%是收入非來自本地的申請者，即平均100宗新造按揭，僅3至4宗為此類申請人。
雖然按揭貸款已於過去兩年逐步收緊，卻確實仍有必要留意樓市是否出現過分借貸的情況！不過政府統計處數字顯示，截至2011年，香港六成自置物業的家庭並沒有申請按揭；加上過去一年半每月新批出按揭的借貸比率維持於6成以下，相信樓市可能對銀行體系帶來的風險其實並不高。
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