整體樓市走勢 > 7月二手交投觸底回升 35屋苑成交量急升8成 (31/7/2012)

7月份二手住宅物業交投顯著回升，並擺脫6月頹勢。全港35屋苑於過去四星期(7月2日至29日)合計錄得576宗成交，比起6月4日至7月1日的前四星期僅318宗大幅急升約81%(見圖一)。

反映5月份市況的6月份土地註冊處二手住宅物業註冊個案急挫約3成至不足5,300宗，而本月登記進一步下挫至估計4,000宗左右水平；至於近期二手市況回暖，料8月份二手住宅註冊個案將大幅回升，料反彈至6,500至7,000宗水平，並創3個月新高(見圖二)，並應驗「五窮六絕七翻身」。

35屋苑成交量連升6星期 宗數創12周新高

至於過去一周35屋苑表現，綜合美聯分行資料，過去一星期(7月23日至29日)35個大型屋苑成交量達158宗，宗數較前一周154宗進一步升2.6%，除連升6星期外，更創12周新高(見圖一)。7月份二手樓市氣氛回暖，加上近期政府宣布推出白表免補價購居屋政策，均令物業交投增加。再者，新盤市場經過一輪消化後，市場暫未有全新新盤應市，注意力亦得以重返二手市場，支持本月二手交投向好。

若以上周計算，將35屋苑成交量按港、九及新界劃分，市區屋苑升而新界跌。港島區8屋苑成交量按周大升約21.7%，上周錄28宗。至於九龍區方面，上周10屋苑同樣錄得升幅，增加約9.3%至59宗。反觀新界區方面，區內17屋屋苑成交量… (觀看全文)

樓市前瞻 > 一手私樓供應增 二手居屋助置業 (27/07/2012)

近兩個星期又有不少地產消息紛紛出籠，首先是在新居屋單位推出前，政府容許每年5,000名白表人士在居屋第二市場購買未補地價的居屋單位，明年1月開始接受申請。另一方面是截至本年第二季，一手潛在私樓新供應創近年的新高。兩者對住宅市場分別有短長線的影響，筆者嘗試在這裡逐一分析。

居屋可舒緩細價樓的壓力

本欄認為，活化居屋第二市場乃政府在長遠增加住宅供應之外，短期內增加細價樓供應的應對之策。政府在住宅新供應方面，除增加土地供應以令私人住宅供應日後回升至每年約2萬個單位外，並將興建5,000個「置安心」住宅單位，另復建居屋計劃則將提供超過17,000個單位。但正由於新供應由規劃到落成需時，不能解決目前樓市供應短缺的燃眉之急，因此這政策的好處是即時可給買家帶來置業的機會；但壞處是短期內有機會因買家加快入市而推高居屋樓價。

事實上，隨著近年樓價持續上漲，市場200萬或以下細價二手住宅物業的份額明顯萎縮。其佔整體二手住宅市場註冊量的比率，由07年仍佔約6成，跌至10年不足4成半，而今年上半年更跌至約2成左右。有見私人住宅可選擇的不多，居屋市場亦可以為收入不高的買家提供機會。

不過，非自由流通的居屋第二市場過往僅向綠表人士開放，而因公屋住戶需放棄所居的公屋，加上其供樓能力普遍較低，故每年居屋第二市場的成交量僅約2,000幾宗。隨著新政策推出，明年開始持有白表的人士將有機會可以購買未補地價的居屋，相信將會激活二手居屋市場的交投。

一手私樓供應見增加

與此同時，在政府積極推地的背景下，一手私樓的潛在供應量進一步上升。第二季施工量… (觀看全文)

專題報告 > 300萬元或以下二手住宅登記中 居屋比率升至17.7%的7個月新高 (26/07/2012)

美聯物業資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，7月首24日300萬元或以下的二手住宅物業註冊量約1,522宗，當中屬二手居屋(包括已補地價及未補地價)為270宗，即佔約17.7%，而此比率為7個月新高，並重返去年底水平(見圖)。在樓價上升下，有部份買家於二手居屋市場選舉心水的細價單位，帶動此比率得以回升。

7月首24日錄得300萬元或以下物業註冊登記最多的6個二手居屋屋苑中，以馬鞍山錦豐苑及沙田穗禾苑註冊個案最多，齊錄9宗登記，以1宗之差領先九龍灣麗晶花園。至於屯門兆康苑、天水圍天盛苑及天頌苑均以7宗登記入榜。

值得注意的是，兆康苑、天盛苑及天頌苑7宗買賣個案悉數為300萬元或以下，而錦豐苑及穗禾苑亦雙雙佔9成，至於麗晶花園則佔約89%左右，正正顯示居屋滿載細價物業可選擇。事實上，目前二手居屋個案中，超過8成屬於300萬元或以下的登記。

白表人士可免補地價購居屋的效應尚未反映

最重要的是，由於本月二手住宅註冊登記主要反映… (觀看全文)

整體樓市走勢 > 35屋苑成交量7月首三星期按月大升87% 上周成交量連升5周 創近11周新高 (24/7/2012)

7月份二手住宅物業交投持續回升，若以過去三星期合計，35屋苑共錄得418宗買賣，比起上月首三星期僅223宗大幅急升87%(見圖)。

此外，綜合美聯分行資料，過去一星期(7月16日至22日)35個大型屋苑成交量進一步上升至154宗成交，較前一周的153宗，微升0.7%。35屋苑升幅雖然輕微，但已連續5周錄得升幅，並創下近11周最高水平 (見圖)。

九龍區成交量升幅最多 按周上升17.4%

若以上周計算，將35屋苑成交量按港、九及新界劃分，九龍區10屋苑成交量按周升17.4%至54宗，當中黃埔花園成交大幅上升，由1宗急增至10宗；海逸豪園及美孚新村亦錄逾倍升幅，成交分別增至7宗及15宗；而匯景花園及新港城成交量亦錄得不同程度的增加(見表)。

新界區方面，區內17屋苑個別發展，上周交投合計77宗，按周升約4.1%左右。當中以盈翠半島及灝景灣升幅最高，兩者按周上升1.5倍，並同時錄5宗成交(見表)。

港島區逆市下跌

港島區則逆市下跌，區內8屋苑減約30.3%至23宗。雖然區內海怡半島交投急增5倍至6宗，但受跌逾6成的康怡花園及南豐新村所拖累，加上太古城回落約54.5%的影響，上周港島區8屋苑交投… (觀看全文)

樓市前瞻 > 香港未來兩季 土地供應量料高 (20/07/2012)

本欄上期提及，因短期內未必有新政策出台，香港樓市走勢還看賣地結果。恰好上週末有新一屆政府的行政會議成員開始就樓市問題發表觀點，認為本港過往推出多項打擊炒樓措施後樓價仍然高企，樓市有剛性需求，故強調重點仍是要增加房屋供應始為上策。

由此可見，樓市的焦點仍然在土地供應的問題。至於增加供應是指較過往數年的低供應量增加，還是在已訂下的每年2萬伙私人住宅的土地供應目標上更進一步，我們仍然不得而知。但再回顧政府定下的財政年度（每年4月至次年3月）土地供應計劃，仍然可以為我們帶來一些啟示。

政府土地及鐵路項目通常以招標或拍賣等方式公開發售，該類供應較受市場關注。但除此之外，尚有一些透過其他途徑增加的私人住宅土地，也被計算在每年供應的數字之內。例如年初發展局分析上個財政年度約2萬伙土地供應內除包含政府賣地及鐵路物業外，還包括市區重建項目1,100伙、須修訂地契/換地項目4,100伙、無需修訂地契/換地的私人重建項目1,500伙，這三項合計多達6,700伙。

至於本個財政年度政府預測此三項合計約有5,800伙，不過是否能夠達標仍然為未知數。因政府加大土地供應，發展商在公開市場補充土地已經較為容易，可能會放慢以此作為增加土地儲備的步伐；此外，在樓價上升的情況下，進行收購重建或補地價的成本亦有機會較之前高，是否亦會影響發展商在這方面補充土地的意欲？故這部份數字能否達標仍然存疑。

隨著早前大圍站流標，即使將軍澳第66D1區順利售出，財政年度首季在政府土地及鐵路項目方面成功售出的單位數量僅約1,500伙，只佔2萬伙約7.5%。而本季度政府公佈計劃招標提供5,000伙住宅的土地，縱使項目均成功獲市場吸納，未來兩個季度仍然需要更多的住宅土地，方能達至2萬伙的目標。

總括而言，為達到每年2萬個私人單位土地供應的目標，預期未來數季… (觀看全文)

住宅供應 > 施工量半年累計萬伙 未來推盤量勢增 樓價走勢料平穩高 (20/07/2012)

發展商土地儲備增加的情況下，動工步伐亦明顯加快。運輸及房屋局公布「私人住宅一手市場供應統計數字」，第二季施工量達至5,300伙，較首季4,900伙進一步攀升，並創自07年第三季後的近5年新高。而短短上半年，施工的單位數目共有萬伙之多，甚至達至去年全年水平。由於政府去年亦主動推出不少土地，預期動工量於下半年將繼續增加，料有機會超越06年17,300宗水平，並創十年新高。動工量上升，未來推盤量勢增(見圖)，料新盤溢價收窄，在此情況下，二手業主叫價方面亦難以大幅調高，故樓價走勢料呈平穩發展。

落成量低並未代表市場「冇」樓買

反觀，該報告亦發表第二季私樓落成量數據，上半年數字累計只得2,300個單位，比去年同期少近一半，並為08年上半年後新低，走勢與施工量走勢背馳。值得注意的是，落成量低並未代表市場「冇」樓買。事實上，落成量實際僅為竣工數字，由於現時發展商大部份賣樓均是透過預售樓花同意書的機制出售樓花，無需待項目落成才推出市場，只要此機制持續，發展商最早可於項目落成前20個月預售樓花。故施工量持續上升下，未來推盤量自然亦會增加。再者，隨著施工量增，未來落成量上升勢成趨勢。

建築中仍未售出的單位重返紀錄高位

政府積極推地下，施工量上升，未來潛在新供應亦… (觀看全文)

整體樓市走勢 > 35屋苑上周成交量創10星期新高 過去兩周合計更按月急升9成 (17/7/2012)

至於近期市況，7月份二手住宅物業交投持續回升，進一步擺脫6月二手頹勢。全港35個大型屋苑於前一星期7月2日至8日重上百宗水平後，剛過去一星期7月9日至15日更進一步攀升至153宗成交，按周升約37.8%，為近10周新高(見圖)。

事實上，若以過去兩星期合計，35屋苑共錄得264宗買賣，比起上月首兩星期僅138宗大幅急升91%(見圖)。本月交投錄顯著升幅，除了二手物業氣氛回暖外，另一原因是上月二手市況較差而導致本月回升幅度「急勁」。

三區上周交投齊升 港島區急增1.2倍

若以過去一星期計算，將35屋苑成交量按港、九及新界劃分，港島區8屋苑成交量達33宗，按周大幅急升1.2倍。南豐新村大增8倍，太古城亦升約4.5倍至11宗，另城市花園、鯉景灣及杏花村均打破前一周「零」成交悶局。

九龍區方面，區內10屋苑上周交投合計46宗，按周亦顯著增約48%。維港灣急升5倍，匯景花園及新都城分別升約2倍及1.1倍左右。海逸豪園及東港城則再度錄得成交，區內零成交的情況得以改善。

新界區17屋苑成交量則由65宗升至74宗，按周增約14%。荃灣中心及麗城花園錄得倍升，浪翠園、花都廣場及新屯門中心均升5成，而愉景灣及沙田第一城亦增約22%及近17%… (觀看全文)

專題報告 > 家長望子成龍 名校網物業受追捧 (14/07/2012)

近日英國經濟學人智庫公布今年香港成為「全球最宜居城市」，爆冷奪冠的其中一個其中因素是香港有不少綠色空間，郊野公園近在咫尺。值得一提的是，該調查的評分標準包涵不同範疇，當中教育方面本港評分更取得100分滿分。事實上，本港擁有享譽國際的專上學府，而且又有12年免費教育，加上無論於本地抑或海外升學亦不乏機會。因此除了本地外，亦吸引內地人士送子女到本港接受教育，而此舉亦無形中為本港住宅物業帶來住屋需求。

本港家長望子成龍的心態與日俱增，子女能夠入讀名校更是不少父母的心願。相信有部份家長會選擇入住名校網區，以增加子女入讀心儀名校的機會。而第三季租務市場傳統旺季的暑假已至，新一輪租務潮亦會起動，料對租金起支持作用，特別是名校網區，包括11校網的中西區及41校網的九龍城區。

再者，近年出生數字上升的情況不用多說。與此同時，近年本港結婚數目亦持續向上。去年結婚數字錄5.79萬，為有紀錄以來的新高。事實上，近年住宅買賣宗數呈升勢，結婚數目上升亦是其中原因(見圖)。

隨著結婚數字上升，料往後的出生數目亦會有所增加。在出生與結婚俱升下，對學前教育的… (觀看全文)

樓市前瞻 > 第三季香港樓市 還看賣地結果 (13/07/2012)

近日香港特區政府完成換屆，隨著新特首上任，樓市政策亦有可能出現一些變動。不過，由於新政府需要時間做準備工作，故推出新政策可能尚有待時日。因此第三季香港樓市未必會受到此方面的影響，反而多幅住宅土地招標的結果，可能更加會左右樓市的走勢。

雖然新政策短期內出台的機會不大，但並不代表政府無招可出，筆者過去多次提到供應為調控樓市的主軸。而本季度將有可提供約5,000個單位的住宅土地出售，數字較今年首兩季有明顯增加。

值得注意的是，於第二季推出招標的前北角邨地皮及沙田大圍站項目，兩幅牽涉金額龐大的地皮亦都剛於近日公佈截標結果。其中大圍站項目流標，主要原因應該是涉及總投資金額十分龐大，只有少數發展商能夠獨資承擔，而入標的幾個競投方案又未能被土地出售方所接納。至於位於市區的前北角邨地皮則剛剛成功批出。

兩幅土地一幅獲得承接而一幅流標收場，反映位於市區的豪宅地仍然受到發展商追捧，而新界區由於供應較多，所以地價方面要有競爭力才可吸引到發展商的垂青。本季度招標計劃中還有一個估值不菲的荃灣西站灣畔項目將會接連推出，市場格外關注其招標結果。

事實上，回顧去年下半年樓價調整期，共有15幅土地經過拍賣及招標而順利售出，大部份較大型地皮均以接近市場預期價格的下限售出，而其中4幅土地更以低於市場預期價格成交。但若分析同期其他可能影響樓市因素：息率雖然有所上升，但升幅輕微；經濟保持穩定；失業率則繼續維持於低位。但期間樓價由升轉跌，於去年下半年跌3.9%，筆者相信與賣地成績未符預期有關。

可能政府也意識到土地出售結果對樓市產生即時的影響，因此由去年第四季度開始，政府主動推出的住宅土地出售均以招標形式進行。招標結果公佈之後市場亦會有所反應，但卻遠不及拍賣過程般吸引市場目光，可以減弱對市場帶來的衝擊。

今年上半年賣地成績普遍符合市場預期，低於市場預期的地皮寥寥可數。加上去年下半年積聚的購買力釋放，樓價於今年上半年亦重上升軌。至於第三季政府將推出的… (觀看全文)

整體樓市走勢 > 35屋苑成交量個半月後首次重上百宗水平 升17%至7周新高 (10/7/2012)

近數月新盤經過一論銷售後，銷情理想，而向隅客亦開始陸續重投二手市場。再者，央行及歐洲減息等利好消息出籠，對樓市亦帶來正面作用，上周二手交投得以增加。

綜合美聯分行資料，過去一星期(7月2日至8日)35個大型屋苑成交量錄得111宗，較前一周95宗增加約17%。上周成交量自5月中旬以來的個半月後再度重上百宗水平，並創7星期新高(見圖)。

較上月同期大升5成

值得注意的是，若與上月同期(四星期前的6月4日至10日)74宗相比，剛過去的一周交投更大升約5成(見圖)，為「七翻身」帶來好開始，有望擺脫上月二手頹勢。

新界區成交量急升38%

若以上周計算，將35屋苑成交量按港、九及新界劃分，新界區17屋苑成交量按周急升38%至65宗，當中沙田第一城急增3倍至12宗，嘉湖山莊亦升45.5%至16宗，而灝景灣、浪翠園、新港城、康樂園、花都廣場及愉景灣成交量亦錄得不同程度的增加。九龍區方面，區內10屋苑上周交投合計31宗，按周升約19%左右。麗港城及新都城齊升2.5倍至7宗，美孚新村亦增60%至8宗，而德福花園則升25%。

港島區卻逆市下跌，8屋苑減約32%至15宗。雖然區內海怡半島交投急增5倍至6宗，但受跌逾7成的南豐新村及太古城所拖累，加上康怡花園回落約38%的影響，上周港島區8屋苑交投不升反跌… (觀看全文)

土地註冊處數字 > 樓市上半年總結 一手平穩 二手突出 (07/07/2012)

上半年正式完結，回顧住宅市場表現，一手買賣註冊宗數表現尚算平穩，而二手登記數字卻大幅急升，則表現突出。

新盤方面，今年上半年一手私樓註冊量約5,656宗，較去年下半年上升約11%，表現尚算平穩。雖然年內首4個月僅2項目獲批預售樓花同意書，涉及單位數目寥寥可數，但發展商積極推售貨尾盤，其後多個大型新盤獲批預售樓花，新盤隨即連環登場，一手交投因此而超越去年下半年。展望下半年，多個新盤蓄勢待發，一手盤料持續成焦點，預期下半年一手私樓註冊量將較上半年為多。

反觀，二手住宅交投則相當波動，首月二手住宅註冊量不足3,000宗，3月則急升至萬宗，而剛過去的6月則逐步回落至5,000多宗。至於上半年合計，其表現亦與一手市場截然相反，去年下半年大跌5成後，今年上半年反彈約47%至36,476宗，走勢大上大落。而過去一年受制多項房策影響，二手註冊量經歷了自回歸15年以來的第二大跌幅及升幅，跌幅僅次於亞洲金融風暴，而升幅則逼近08年海嘯後的反彈(見圖)。

現時樓價突破97歷史高位，但受SSD及收緊按揭成數持續影響下，成交宗數始終難與當年相比。不過，上半年二手交投雖相當波動，但平均每月仍達6,000宗左右，在多項政策下…（觀看全文）

樓市前瞻 > 樓市政策須正視換樓人士需求 (06/07/2012)

本欄上期提及，由於本港自回歸之後的樓市政策較為欠缺彈性，難以配合樓市的起落。無獨有偶，近期的政策亦缺乏對換樓需求應有的彈性。據估算，2006至2011年期間，首次置業人士佔比例約11%，投資者佔的比重約二至三成，而換樓人士則佔逾五成。無疑換樓需求乃支持香港樓市的中堅力量。

大單位住宅供應少 需求強勁

換樓需求強勁與居住現狀有關，與大多數國家或地區相比，普通香港家庭的居住面積無疑十分狹小。政府去年底數據反映，實用面積1,076呎或以上的大單位數量僅佔全港私人住宅總存量的7.5%。因現存住宅以中小型物業為主，本港去年有高達76%的私人住宅家庭居於一房及兩房單位。在經濟條件改善及可以負擔的情況下，不少家庭自然期望透過樓換樓，實現更寬敞的居住空間。
此外，值得留意的是，近年越來越多香港夫婦願意生兒育女，港人父母的本港嬰兒出生數量較十年前有所增加。隨著子女成長，家庭更有更換大單位住宅的實際需要。

與此同時，中國內地客戶亦是購買本港大單位的生力軍。近年來港置業的中國內地客戶明顯偏好面積較大的住宅單位。以去年全港35個熱門屋苑的成交為例，內地買家購買的住宅平均面積，較非內地買家購買的住宅平均面積要大8%，內地買家追求大單位住宅的情況可見一斑。隨著中港進一步融合，更多內地買家來港置業，對大單位住宅的需求相信更有增無減。

政策不利換樓需求

反觀，樓市政策方面，近年政府面對市民置業需求高漲而新樓供應量不足問題，實施重建居屋及「限呎限量地」政策。政策固然有助滿足更多首次置業人士實現買樓夢想，惟令中小型住宅比例增加而大型住宅比例相應減少，造成兩者之間的供應兩極化更趨明顯；若大單位住宅的樓價因此而進一步上升，居住空間不足的家庭要… (觀看全文)

整體樓市走勢 > 6月份35屋苑成交量大跌約4成 料7月份二手住宅註冊量不足4,000宗 (04/7/2012)

上周將軍澳有大型新盤推出，市場注意力集中一手，二手市場缺乏焦點下未見有太大突破，並持續6星期不足百宗水平，維持低位橫行發展。綜合美聯分行資料，過去一星期(6月25日至7月1日)35個大型屋苑成交量錄得95宗，較前一周85宗增加約12%。

事實上，除了上周外，上月樓市焦點幾乎集中新盤市場，月內先後有喜雅，溱岸8號、溋玥．天賦海灣以及峻瀅等項目登場，令全月二手交投顯著減少。據資料顯示，35屋苑二手成交量合共錄得約324宗，比起5月約537宗大跌約4成。相信7月份土地註冊處註冊個案將陸續反映6月市況，估計二手住宅註冊量最終甚至不足4,000宗水平，有機會創5個月新低(見圖)。

受新盤影響 九龍區成交量按周下挫13%

若以上周計算，將35屋苑成交量按港、九及新界劃分，港島及新界區交投按周回升，港島區8屋苑成交量急升約46.7%至22宗，而新界區17屋苑亦增約17.5%至47宗；反觀，九龍區10屋苑按周卻下挫約13.3%至26宗。九龍區交投未有跟隨大市向上，正正與上周將軍澳區有大型新盤推出有關，焦點轉投該盤所影響。

嘉湖山莊上周11宗 打破過去兩周未有「雙位數」成交的悶局

值得注意的是，上周嘉湖山莊錄11宗成交，除按周急升83%外，更打破過去兩周未有「雙位數」成交的悶局。除此之外，部份屋苑亦有不俗增長，當中太古城上升75%至7宗，康怡花園更急升近1.7倍至8宗，另海逸豪園亦增加2倍至6宗。與此同時，「零成交」屋苑數目大減… (觀看全文)