樓市前瞻 > 樓市政策須正視換樓人士需求 (06/07/2012)

本欄上期提及，由於本港自回歸之後的樓市政策較為欠缺彈性，難以配合樓市的起落。無獨有偶，近期的政策亦缺乏對換樓需求應有的彈性。據估算，2006至2011年期間，首次置業人士佔比例約11%，投資者佔的比重約二至三成，而換樓人士則佔逾五成。無疑換樓需求乃支持香港樓市的中堅力量。

大單位住宅供應少 需求強勁

換樓需求強勁與居住現狀有關，與大多數國家或地區相比，普通香港家庭的居住面積無疑十分狹小。政府去年底數據反映，實用面積1,076呎或以上的大單位數量僅佔全港私人住宅總存量的7.5%。因現存住宅以中小型物業為主，本港去年有高達76%的私人住宅家庭居於一房及兩房單位。在經濟條件改善及可以負擔的情況下，不少家庭自然期望透過樓換樓，實現更寬敞的居住空間。
此外，值得留意的是，近年越來越多香港夫婦願意生兒育女，港人父母的本港嬰兒出生數量較十年前有所增加。隨著子女成長，家庭更有更換大單位住宅的實際需要。

與此同時，中國內地客戶亦是購買本港大單位的生力軍。近年來港置業的中國內地客戶明顯偏好面積較大的住宅單位。以去年全港35個熱門屋苑的成交為例，內地買家購買的住宅平均面積，較非內地買家購買的住宅平均面積要大8%，內地買家追求大單位住宅的情況可見一斑。隨著中港進一步融合，更多內地買家來港置業，對大單位住宅的需求相信更有增無減。

政策不利換樓需求

反觀，樓市政策方面，近年政府面對市民置業需求高漲而新樓供應量不足問題，實施重建居屋及「限呎限量地」政策。政策固然有助滿足更多首次置業人士實現買樓夢想，惟令中小型住宅比例增加而大型住宅比例相應減少，造成兩者之間的供應兩極化更趨明顯；若大單位住宅的樓價因此而進一步上升，居住空間不足的家庭要… (觀看全文)