樓市前瞻 > 物業市場非暢旺 政府出招穩樓市 (31/08/2012)

近期香港樓市的暢旺再一次引發市場的關注，無論是樓價破頂創新高，或是成交宗數有所上升，樓市表現的確較5、6月來得熱鬧。坊間聚焦樓市過熱問題，更重要的是政府亦高度關注最近樓市升溫，特首推出十項措施以解決房屋問題。本欄認為政府從善如流，將遠水變近水，亦從短、中、長線增加住宅供應的角度入手無疑正確。而盡量減少用行政手段去壓抑樓市需求，反而會令樓市趨健康及正常化。

雖然近日樓市氣氛轉旺，市場更頻頻出現新高價成交，但現時樓市週期非常短暫。特別是SSD（額外印花稅）實施以來，樓市成交大上大落，隨著每次累積購買力爆發，經歷數個月成交量較理想後，成交量又再回落至低水平。

樓市週期短 市況大起大落

事實上從註冊處的數字可以看到去年上半年，整體物業註冊量平均每月多達逾1.1萬多宗，但下半年至今年2月份，註冊量回落至平均每月6,000多宗，回落的輻度高達48%。而經過多月成交淡靜後市場購買力再次釋放，3月至5月份數字大幅反彈至每月平均1.2萬多宗，增幅超過100%。然而以現時的物業市場的情況，特別是各種壓抑需求的措施如額外印花稅、收緊按揭成數仍然存在的情況下，成交量難以維持於高位，因此6月份數字又再度回落。

正因市場情緒波動，樓市交投才會出現反覆上落的情況。即使8月份註冊量再度升至約萬宗，但與09年4月至2010年12月連續21個月均破萬宗相比，顯然後者才屬真正旺市。與10年8月註冊量1.7萬宗相比，現時樓市… (觀看全文)

住宅供應 > 政府從善如流 遠水變近水 增供應滿足需求 (30/08/2012)

政府於今天宣佈多項短期、中期及長期的措施，多管齊下增加供應。其中以加快審批預售樓花最能於短時間內增加私人住宅的供應。

截至7月份的累積預售樓花單位多達9,000個

事實上，7月份累積待批預售樓花同意書的住宅單位數目多達逾9,000伙(見圖)，為近14個月的第二高位。若以今年上半年一手私宅推盤量5,400伙作對比，此累積待批數字還要高出六成多，可見只要審批預售樓花進度加快，已經可以加速市場一手推盤的步伐。

事實上，發展商亦有加快部署推盤的意願。今年首7個月新申請預售樓花的住宅單位數目約6,700伙，便較去年同期數字約6,000伙增加1成；而項目申請書的數量亦有增加。反映在政府增加土地供應的大環境之下，發展商願意加快出售項目。

另一方面，政府亦計劃於短期內出售剩餘居屋單位，並將置安心計劃單位租轉賣，無需待租住有關單位多年後才可購置，此舉亦可回應市場對物業的訴求，於短期內增加供應。

10-12月政府賣地2,650伙

至於土地供應方面，由於早前大圍站項目流標，使今年4-6月的土地招標僅能提供約1,500個單位。而計劃於7-9月出售的土地項目，涉及5,000個單位，亦正進行中，故今個財政年度首6個月政府售出的土地，僅可提供約6,500個單位。現政府計劃於10-12月推出6幅土地，連同西鐵荃灣西站6區用地，共可提供2,650伙。若早前流標的大圍站項目可於10-12月… (觀看全文)

整體樓市走勢 > 市場觀望政府再次出招 二手成交連升9周後終止 35屋苑上周成交量回落約15%至184宗 (28/08/2012)

樓市氣氛轉旺，政府表示有機會再次出招穩定樓市，市場抱觀望態度，二手成交按周回落。綜合美聯分行資料，過去一星期(8月20日至26日)全港35個大型屋苑成交量合共錄得184宗成交，較前一周(8月13日至19日)216宗下跌14.8%。35屋苑交投自6月中旬上升以來，連升9星期後首度回落，並創四周新低(見圖)。

盤源減少成交量下跌的另一原因

除了政府出招言論外，盤源減少亦是成交量下跌的另一原因。事實上，近月市況向好令市場不少盤源被吸納，惟目前不少業主持貨力強，部份將叫價提高外，個別甚至封盤，而受SSD措施所影響，用家主導，放盤量相對減少，盤源難以迅速補充。

若將35屋苑成交量按港、九及新界劃分，市區及新界區成交量表現逆轉。港島區8屋苑成交量跌約42%至37宗，而九龍區10屋苑亦減少約4成至46宗；反觀新界區17屋苑卻增約33%至101宗。

市區不少屋苑上周交投均告減少，港島區海怡半島減約55%，太古城及海怡半島分別跌約41%及約44%左右，另鯉景灣及置富花園更各錄6成及8成的跌幅。至於九龍區方面，黃埔花園大減逾8成，麗港城及美孚新村分別跌約56%及約54%。

新界區屋苑表現相對較佳，其中嘉湖山莊升約26%至24宗，為上周成交最多的屋苑。至於沙田第一城亦升約37.5%至11宗，另荃灣中心、盈翠半島及綠楊新村等均錄增加… (觀看全文)

住宅租賃市場 > 私樓呎租按年升幅擴闊至5.8% 為10個月以來最高 (25/08/2012)

隨著年初樓市回暖，樓價回升，租金亦跟隨上揚。而踏入第三季傳統住宅租務旺季，加上內地學生租樓需求殷切的帶動下，近數月私樓租金升勢得以持續。據美聯「租金走勢圖」資料顯示，最新7月份私樓平均呎租錄得21.89元，租金自今年2月後，已連升5個月，首7個月累積上升約8.9%。上月租金比起97年高位更高出約5%，創紀錄新高。最重要的是，私樓平均呎租按年升幅似有擴闊之勢，上月租金按年上升約5.8%，為10個月以來最高(見圖)。

由於租金為計算通脹近四分之一的比重，其升勢成為帶動通脹上升的其中一項重要成份。不過，政府統計處公佈最新7月份通脹率中的私人房屋租金指數，其按年升幅卻逐步放緩。

由於消費物價指數內私人房屋每月租金支出包括新訂租約、續訂租約以及現行租約的租金資料，部份租約估計為早於半年前，或遠至一年前已簽訂，而去年下半年租金升幅放緩的情況亦已漸漸反映到近期私人房屋租金指數上，並成為近期通脹放緩的其中原因之一；

不過，私人房屋租金指數有滯後的情況，因此近期租金回升的走勢實際上並未完全於最新的通脹反映出來。事實上，若將綜合消費物價指數內私人房屋租金的按年變動率延至一年前(反映一年前市況)，其走勢與美聯「租金走勢圖」按年變化頗為相似。而根據美聯「租金走勢圖」的私樓平均呎租按年變化走勢，其升幅於去年下半年收窄後，今年… (觀看全文)

樓市前瞻 > 押後施政報告 樓房政策勢成焦點 (24/08/2012)

延續7月份的升勢，8月份上半月的二手樓市成交仍然保持活躍，加上樓價仍然保持高位的情況下，行政長官亦於近期再度指出將有措施應對最新的樓市發展，亦令市場再度關注政府是否再有新招出台調控樓市。事實上自早前政府宣布押後首份施政報告的發表日期，由原本今年的十月延後至明年一月，樓市成交再度起動。本欄當然理解政府要預留充足時間就施政報告的內容，全面諮詢於今年九月後新選出的第五屆立法會議員，收集更全面的意見，因此而將施政報告押後推出。但除此之外，相信政府亦察覺到市民對新政府抱有很大的期望，特別是市民最關注的房屋問題，因此政府需要更多時間準備一份有質量的施政報告。因此對政府而言，最大的挑戰就是如何能夠增加房屋供應的同時又減低樓價大幅波動的風險。

在剛性需求的帶動下，整體的二手住宅樓價仍然上升，截至七月底二手平均樓價較去年底上升10.5%，但近期的升幅已見放緩。在供應開始增多的情況下，樓價仍然上升，是否意味著增加供應這方面的措施失效？事實上政府主動推地增加供應只是近兩年的事，雖然施工量已開始上升，但由土地賣出至落成入伙，一般都需要數年，伙數較多的大型屋苑需時可能更久，因此期望落成量於短期內大幅上升是不可能的，惟在現時預售樓花的機制之下，發展商最快可以在樓盤項目落成前20個月申請預售樓花，在未來落成量上升的情況下，料將有… (觀看全文)

整體樓市走勢 > 政策再成樓市焦點 二手成交升勢放緩 35屋苑上周成交量微升7.5%至216宗 (21/08/2012)

受政府言論的影響下，二手成交升勢放緩。綜合美聯分行資料，過去一星期(8月13日至19日)35個大型屋苑成交量錄得216宗，較前一周(8月6日至12日)201宗微升約7.5%(見圖)。由於上周初屋苑交投承接之前的旺勢，故此帶動上星期35屋苑成交量仍得以持續向上；然而，上星期三特首表示有可能出招以穩定樓市，而隨後的周末15大屋苑成交量亦因此而按周減慢下來。

市區升 新界跌

若將35屋苑成交量按港、九及新界劃分，市區上周成交量錄得上升；反之新界區卻下跌。港島區8屋苑成交量升約25.5%至64宗，而區內上周交投最多的太古城，按周升約83%至22宗，南豐新村及鯉景灣亦齊升1.5倍至5宗，而康怡花園及置富花園分別增約5成及25%。

九龍區方面，區內10屋苑上周成交量則增約26.7%至76宗。美孚新村上周交投升逾7成至24宗，不僅為區內之首，甚至成為上周成交量最多的屋苑。此外，區內黃埔花園及麗港城分別增加1.2倍及8成，均推動上周九龍交投成為三區之冠。

不過，新界區方面，區內17屋苑上周交投卻回落約15.6%至76宗，當中不少屋苑交投放緩，其中嘉湖山莊跌約13.6%至19宗，沙田第一城少約53%至8宗，新港城亦跌約26.7%至11宗，而花都廣場則減約67%至2宗… (觀看全文)

樓市前瞻 > 未補價居屋掀成交 (17/08/2012)

7月中旬，政府宣布每年5,000名合資格申請者可在居屋第二市場購買未補地價之居屋單位，而合資格申請者是指家庭收入低於每月30,000港元的夾心階層，又稱白表人士。新居屋政策旨在為收入高於公屋申請標準而又未能負擔購置私樓的夾心階層提供更多選擇。此政策公布後，二手居屋市場出現正面反應，據報一些未補地價的居屋單位在市場上以高於市場價格售出。

筆者認為，新居屋政策長遠會對樓市交投量有一定支持作用，但對樓價的影響反而不大。作為新一屆政府在房策方面走出的第一步，這項政策正能引導本港樓市朝向正確方向發展。

事實上，新居屋措施能獲市場普遍認同及支持是基於多項因素。首先，新居屋政策屬於靈活性較高之措施。表面上，市場上潛在供應將會因為這項新政而增加，現時，未補地價的居屋單位估計約有25萬個，佔整體居屋總存量的八成，但值得一提的是此措施並不涉及任何額外單位的增加。更重要的是，政府可就著市場實際情況及走勢，檢討及調整名額。

此外，新居屋措施與SSD最大的分別是能夠釋放二手物業之供應。SSD其中一個問題是令業主放售意欲下降，二手盤源因而被鎖死。雖然，居屋交投量佔整體物業交投量比率一直很低，在過去五年中，這種資助房屋流通比率僅約2.8%，而私樓流通率則達約8.2%。而導致居屋交投低的其中一個主要原因正是該類單位出售具有一定限制，正如前文所提，約有八成的居屋單位是未補地價的。

有指新白表政策可能會影響私樓市場中的細單位需求。然而，從另一角度分析… (觀看全文)

整體樓市走勢 > 承接7月份樓市旺勢 8月上半月十大屋苑二手成交量大增近5成 (17/08/2012)

繼上月新政府表明無意打壓樓市，又公布白表人士免補地價購買二手居屋的政策後，樓市氣氛轉旺。而8月份承接7月份旺勢，氣氛進一步向好，加上上周荃灣西站灣畔住宅項目發展商以高價投得，對大市亦起支持作用。尤其近期市場未有全新新盤應市，注意力集中二手市場，推動二手交投急增。

綜合美聯分行資料，8月首15日十大屋苑成交量合共錄得266宗，比起7月同期178宗上升約49.4%。若以每月上半月作比較，本月首15日十大屋苑成交量已達近5個月新高(見圖)。

市況回暖 惟比起年內高位仍少約2成

上半月二手樓市交投趨活躍，不過比起2月及3月份同期超過300宗仍猶有不及，較當時仍少約2成。事實上，本月成交量按月升幅急勁的另一原因與7月上半月宗數不多有關。7月份樓市無疑逐步向好，但上月首半月交投除較6月同期為高外，實際上連5月份同期僅200多宗亦有所不及(見圖)。因此本月首15日交投進一步向好下，造就按月「顯著」大幅上升… (觀看全文)

整體樓市走勢 > 35屋苑上周成交量破200宗 創21周新高 連升8星期 創逾4年半最長升市 (14/08/2012)

樓市持續向好，加上重新推出市場招標的荃灣西站灣畔項目亦於上周公布結果，最終以近百億元投得，此舉加強買家入巿決心，帶動交投進一步攀升。35屋苑上周成交量突破200宗，並創21周新高。

綜合美聯分行資料，過去一星期(8月6日至12日)35個大型屋苑成交量錄得201宗，較前一周(7月30日至8月5日)197宗續升約2%，成交量連升8周。值得注意的是，是次連升8星期，是繼07年9至11月期間連升11星期後，逾4年半的最長升市(見圖)。

港島區大升逾3成

將35屋苑成交量按港、九及新界劃分，港島區成交量大幅急升。區內8屋苑上周共有51宗買賣，成交宗數按周大升約30.8%。當中海怡半島急增3倍、城市花園亦增2倍，而置富花園則升約一倍，另杏花村及康怡花園亦分別增約5成及3成，造就港島區表現突出。

至於新界區方面，區內17屋苑上周共錄得90宗成交，微升1.1%。按周升幅急勁的屋苑為新港城，大升2.75倍至15宗，另沙田第一城則升逾4成至17宗成交；然而，同期區內有部份屋苑交投顯著放緩，致令該區僅錄微升，當中愉景灣回落逾4成，而浪翠園亦下挫約67%。

反觀，九龍區上周成交量卻按周下跌，區內10屋苑由69宗回落至60宗，下挫約13%。當中黃埔花園交投急減72%，海逸豪園亦回落2成，而麗港城少約17%，導致該區成交最終未能及得上前一星期… (觀看全文)

樓市前瞻 > 待批預售樓花增 加快審批助供應 (10/08/2012)

早前歐洲央行行長表態採取一切必要措施捍衛歐元，為環球市場注入一支強心針，多個股票市場出現回升。對香港物業市場亦有正面的影響，步入8月份樓市延續上月的交投氣氛，二手成交量進一步上升。上周（7月30日至8月5日）35個大型屋苑成交量錄得197宗，按周升約25%。成交量創20個星期高位，足見二手市況回暖。

至於一手樓盤的銷售成績亦相當理想，上半年發展商總共推出約5,400個單位，其中近4,500伙售出，新盤銷售比率高逾8成。另外，在額外印花稅限制之下，二手業主放盤意願偏低造成市場二手供應減少，亦令買家更為關注新盤市場。因此，適度增加一手供應，無疑可以抵消因二手放盤減少造成供應短缺的情況。

待批預售樓花高企9千伙水平

面對需求持續高企的局面，正確的方向是加快一手供應以滿足市場需求。現時土地出售方面已經見到一定成效。不過在批核新盤推出的環節上，即預售樓花同意書審批的步伐宜加快。7月份累積待批預售樓花同意書的住宅單位數目多達逾9,000伙，為近14個月的第二高位。若以今年上半年一手私宅推盤量5,400伙作對比，該累積待批數字還要高出六成多，可見只要… (觀看全文)

專題報告 > 平均每宗二手居屋金額升至245萬元 創紀錄新高 (10/08/2012)

私樓樓價上揚，平均每宗二手居屋金額亦水漲船高。據美聯物業資料研究部及土地註冊處資料顯示，7月份二手居屋(包括已補地價的自由市場及未補地價的第二市場)註冊量共錄得436宗登記，而金額則約10.7億元，即平均每宗二手居屋金額約245萬元。此數字已連升6個月，並早於今年5月份已超越97年高位後，7月進一步攀升至紀錄新高(見圖)。

相比起整體二手住宅市場平均仍少近一半

值得注意的是，雖然平均每宗二手居屋金額創新高，但相比起整體二手住宅市場平均每宗約484萬元仍少近一半(見圖)。兩類市場平均金額存差距，除因私樓價格普遍較居屋為高外，另一原因是二手居屋包括未補地價的第二市場成交個案，拖低其平均每宗金額數值。

反觀，宗數方面，鑑於簽署買賣合約至遞交到土地註冊處註冊登記需時，因此7月份註冊個案實際上主要反映6月份市況。由於6月份二手樓市受歐債問題以及眾多新盤的影響，交投顯著回落，致令7月份二手居屋註冊個案僅得436宗，按月跌約18.8%，並創近5個月新低。若以地區劃分，港島、九龍及新界3區7月份二手居屋註冊量均告下跌，當中跌幅最少的是九龍區，按月減約7.9%至116宗，而新界區跌約19.5%至280宗，港島區則急挫36.5%至只有40宗；然而，隨著… (觀看全文)

住宅供應 > 新申請預售樓花急增1.75倍至7個月新高 首7個月新增累計達6,600伙 按年升約11% (07/08/2012)

7月份雖然只有1個項目加入新申請預售樓花同意書行列，但由於規模較大，單位總數達2,580伙，故此令數字按月大幅急升1.75倍，並創7個月新高。若連同首6個月合計，年內迄今新申請預售樓花的單位數目合共達至6,678伙，比起去年同期6,017伙亦高出約11%，亦反映在政府主動加快推地之下，發展商亦有加快部署推盤之趨勢，推動新申請預售樓花單位數字攀升(見圖)。

項目數量及單位數目均勝去年同期

無疑因7月份大型項目新申請預售樓花同意書的關係，推高首7個月數量；但事實上，去年首7個月只有9份項目新申請，而今年同期則有14份，足見無論單位數目以至項目數量均勝去年。發展商加快部署推盤的意欲顯而易見。

由於7月新申請的單位數目眾多，帶動累積待批樓花的單位跟隨大升，7月份仍達9,088伙，除按月大升24.6%外，更為近14個月以來的第二高位。

政府積極推地的… (觀看全文)

整體樓市走勢 > 8月首周35屋苑成交量逼近200宗 按周急升約25% 為近半年的第三大升幅 (07/08/2012)

承接7月份市況，踏入8月份，二手樓市表現持續向好，成交宗數顯著回升。綜合美聯分行資料，過去一星期(7月30日至8月5日)35個大型屋苑成交量錄得197宗，較前一周(7月23日至29日)158宗升約24.7%，升幅為近半年的第三高。成交量已連升7星期，並創20星期高位，重返3月中水平(見圖)。足見二手市況持續回暖，交投得以攀升。

較上月首周大升77% 比今年平均多約3成

上周35屋苑宗數除了較前一周顯著上升外，比起上月首周(7月2日至8日)111宗更大幅急增約77%。而上周宗數亦比起本年迄今的平均152宗多約29.6%(見圖)。

將35屋苑成交量按港、九及新界劃分，3區交投均顯著增加。港島區8屋苑上周共有39宗成交，成交量按周大升約39.3%。太古城大升8倍至18宗，成為港島區表現冠絕3區的主要原因。另海怡半島及南豐新村交投亦見增加。

九龍區方面，成交量按周增長為3區之中最少，區內10屋苑升約16.9%至69宗。當中德福花園增加1倍，海逸豪園及黃埔花園分別大升約67%及約64%，麗港城及美孚新村則升3成或以上。

上周新界區17屋苑成交量升幅較九龍為佳，增約25%至89宗。嘉湖山莊交投周升逾4成，麗城花園及愉景灣齊升5成，另荃灣中心、灝景灣、浪翠園、盈翠半島及花都廣場則錄1倍至2倍的增幅。

一周錄「雙位」成交的屋苑升至7個

隨著交投回升，屋苑一周錄「雙位」成交的個案亦因此而有增加，此類屋苑上周增至7個，即佔35屋苑約兩成。當中嘉湖山莊以24宗成交成為全港最多，而其餘6個順序為太古城、黃埔花園、美孚新村、麗港城、沙田第一城及愉景灣… (觀看全文)

樓市前瞻 > 內地生帶旺租務 畢業生增添需求 (04/08/2012)

每年7、8月是眾多莘莘學子難得的個多月暑假，本欄早於6月初已指出每年的暑假期間是物業租賃市場的高峰期，近年隨著中港進一步融合，內地學生到香港讀書的數量與日俱增，成為租務市場的生力軍。事實上自6月下旬開始至最近一兩星期，關於內地生爭相租樓的報導接踵而來，據報導粉嶺、沙田、大圍、紅磡及將軍澳等多個地區均見內地生尋租足跡。

筆者相信現時港人可以明顯感受到，內地學生對香港樓市的影響力正在逐漸增加。而其實內地生數量增加並不是今年才出現，正如本欄早前提及，在港求學的內地學生數量持續增長，單計去年度各大院校受資助課程的內地學生，已經逼近9千人，較1996-97年度不足800人增長逾10倍。多所大學宿位嚴重不足，必將刺激私人住宅市場租務需求。

畢業內地生帶來新需求

事實上，隨著大學學額漸趨緊張，每年內地學生數量的增長率已經由3成以上回落至1成以下，不過另一方面，畢業內地生留港工作人數增加也持續對香港的住宅市場帶來更多需求。在一國兩制之下，香港除教育資源豐富，在就業、生活方面亦保持有自身的獨特性和吸引力，故不少內地學子在完成學業之後，也會考慮繼續留港工作。

近年香港政府放寬畢業生的簽證限制，令非本地畢業生留港工作更加方便。以往內地學生畢業留港，多數需通過03年推出的「輸入內地人才計劃」申請工作簽證。因該計劃… (觀看全文)

土地註冊處數字 > 7月整體物業註冊量回落 創5個月新低 料8月份回升並重上逾9,000宗水平 (03/08/2012)

據土地註冊處資料顯示，7月份整體物業(包括一手私人住宅、二手住宅、工商舖及純車位)註冊量錄得7,706宗，按月下跌8.1%。由於簽署買賣合約至遞交到土地註冊處登記需時，因此7月份註冊量主要反映6月份市況，而6月份除受歐債危機影響外，當時市民對新政府房策亦抱持觀望，加上多個新盤登場成市場焦點，導致6月二手住宅交投顯著放緩，並於7月份二手登記反映。受二手下跌拖累，整體物業亦回落至5個月新低(見圖一)。

新盤二手背馳 一手創14個月新高 二手創5個月新低

回顧7月份註冊資料，一手私樓註冊量錄得1,665宗，按月急升超過一倍(見表)，除暫為今年新高外，更為近14個月高位(見圖二)。一手宗數表現突出，主要因早前推出的新盤於7月陸續登記所帶動，而當中一手註冊量最多的新盤為將軍澳峻瀅、沙田溱岸8號以及九龍喜雅。

至於二手住宅方面，註冊量走勢則與一手背馳(見圖二)。據資料顯示，7月二手住宅註冊量只有4,198宗，按月回落約20.4%。月內再度未有破百宗的二手屋苑出現，當中二手註冊量最多的嘉湖山莊，其宗數僅得69宗，第二位的愉景灣亦只有45宗，而緊隨其後的美孚新村、沙田第一城及新都城則齊錄30宗登記。

非住宅物業(包括工商舖及純車位等)方面，其註冊量亦與二手住宅市場同樣錄跌幅。據資料顯示…（觀看全文）