2012年10月30日 星期二

整體樓市走勢 > 35屋苑上周交投微跌1.7%至16周新低 相信未來一星期政府出招效應將完全反映 料宗數將顯著下挫 (30/10/2012)


綜合美聯分行資料,過去一星期(10月22日至28日)全港35個大型屋苑合共錄得118宗成交,走勢與前一周(10月15日至21日)120宗相若,僅輕微下跌約1.7%,惟仍創16周新低(見圖)。
政府上周五(10月26日)傍晚再次推出新措施,因此上星期(10月22日至28日)35屋苑交投表現尚未完全反映「出招」後的市況,故成交量按周表現仍得以平穩發展。
上周五政府出招後,市場觀望氣氛濃厚,剛過去的周末十大屋苑成交銳減。事實上,上星期35屋苑的118宗成交個案中,集中於周一至周五促成。預期新措施效應將於本星期才能完全反映出來,未來一星期(10月29日至11月4日)35屋苑成交量料將明顯下挫,估計宗數… (觀看全文)

2012年10月27日 星期六

住宅供應 > 料今年私樓施工量升至2萬伙創十二年新高 (27/10/2012)


運輸及房屋局公布「私人住宅一手市場供應統計數字」,今年第三季私樓施工量共錄得5,900伙,較第二季5,300伙進一步攀升,並創五年新高。而首三季施工量累計高達16,100伙,已較去年全年10,300伙高出56%,料今年全年動工量可望達至2萬伙,比起之前預計更高,創十二年新高(見圖)。
建築中仍未售出的單位創紀錄高位達5萬伙
事實上,在政府積極推地及發展商動工步伐加快的情況下,建築中仍未售出的單位數目自去年第四季42,000伙持續攀升,今年第三季數目已升至5萬伙的紀錄新高。
正因建築中仍未售出的單位數量高企,即使已批出土地仍未動工(可隨時動工的熟地)供應有所回落,未來3至4年潛在新供應(包括建築中仍未售出、已落成未售出、可隨時動工的熟地)亦將維持於65,000伙,為近年高位水平。而隨著政府維持推地政策及發展商持續吸納土儲下,預期熟地單位數目將會回升,並帶動未來潛在新供應勢增… (觀看全文)

2012年10月26日 星期五

樓市前瞻 > 樓價若失控 政府揚言再出招 土地供應增 新盤溢價料收窄 (26/10/2012)


上星期行政長官向新一屆立法會闡述施政理念時,再一次重申在處理樓市問題上,會以增加土地供應作為政府的中期目標及方案。而剛過去的週末,財政司司長亦提及樓價與市民的購買力脫節,如有需要時,政府會毫不猶疑再度出招穩定樓市。面對樓價不斷上升,政府再度出招幾乎是無可避免。而自從政府於過去兩年主動每季推售土地,雖然樓價仍然不斷上升,惟地價的升幅已出現放緩的情況。相信只要政府繼續推出土地,樓價有機會回穩。
早前西鐵朗屏站(北)項目成功以約17億元售出,每呎樓面地價約3,200多元,屬市場估值下限,比起去年2月截標的前元朗地皮的售價低約10%。固然朗屏站地皮設有較多限制條款,但反觀同期樓價卻錄得約15%的升幅。因此,現時的地價不升反跌,或多或少與發展商出價審慎有關。
另一幅將軍澳地皮亦於上月以市場預期價格範圍內成交,地皮呎價被標榜為區內新高。然而,這幅地屬臨海地皮,景觀較鄰近之前售出的地皮優勝,即使設有限量條款,但呎價較同區於2010年拍賣的另一幅地皮僅高出約1.5%,反映發展商出價較之前審慎。
綜觀上述兩幅地皮成交的結果,樓面呎價雖然符合市場預期,惟發展商在入標出價投地時,明顯未見進取,取態亦傾向審慎。本欄認為,相信隨著政府持續增加土地供應,樓價升勢有機會得以舒緩。
政府增土地供應 發展商推盤步伐加快
另一幅位於將軍澳第68A2區亦已於日前公開招標,市場估值每呎樓面介乎4,000元至5,000元。雖然地皮屬臨海地段,但由於勾地表內同區仍有5幅住宅地皮,令發展商吸納土地儲備的機會增加,所以估值偏向保守亦屬合理。
事實上,政府增加土地供應的施政方向清晰,批出預售樓花同意書的速度亦已加快,相信… (觀看全文)

2012年10月24日 星期三

整體樓市走勢 > 大型新盤登場 市場聚焦一手 二手市場受壓下35屋苑成交量按周跌逾2成 (24/10/2012)


發展商持續加快推盤步伐,上周更有市場矚目的大型項目登場,令市場焦點集中在新盤上,二手交投因而受壓下跌。綜合美聯分行資料,過去一星期(10月15日至21日)全港35個大型屋苑合共錄得120宗成交,較前一周(10月8日至14日)156宗下跌23.1%,回落至近15周新低水平(見圖)。
創近21星期按周最大跌幅
QE3效應下,縱使預期熱錢流入對本港股市及樓市起著正面刺激作用,但由於多個新盤部署開售,吸引市場焦點集中一手市場,再加上二手住宅盤源減少,業主叫價強硬,令35屋苑成交最終下跌逾兩成,創近21星期按周最大跌幅(見圖)。
若將35屋苑成交量按新界三區劃分,新界區跌幅最多,區內17屋苑二手成交量按周跌約45.2%至40宗。受到多個新盤推售影響,跌幅最高的天水圍嘉湖山莊新港城成交均下跌逾7成,前者僅錄4宗成交,而後者則減少至2宗;而另一受新盤影響的愉景灣亦下跌逾4成,成交跌至7宗。
至於九龍區同錄得跌幅,上周10屋苑成交量合共44宗,按周下跌12.0%。雖然成交最多的美孚新村錄得11宗成交,按周上升10.0%;但新都城按周下跌50.0%,而海逸豪園亦下跌42.9%,拖累該區按周錄得跌幅。
反觀,港島區8屋苑則增加約9.1%至36宗,其中太古城海怡半島維持雙位數字成交,分別錄得11宗及10宗;而杏花村成交亦上升1倍至6宗,帶動該區成交為三區之中… (觀看全文)

2012年10月19日 星期五

樓市前瞻 > 一手市場主導 交投暢旺 二手平均金額 屢創新高 (19/10/2012)


QE3推出後一個月出現「一手升,二手跌」的情況可以說是預期之內,事實上,美聯於年初時已指出今年住宅物業表現的特色將會是出現一手量升、二手量跌的情況。
回顧今年初至今不足十個月內,新盤市場(截至10月15日為止)註冊量已破萬宗水平,與去年全年10,800多宗相差僅5%左右,相信於本月內勢必超越去年全年數字。若以金額劃分,樓價介乎五百萬至一千萬元的比重最大,年內迄今達44%,五百萬元或以下亦佔約30%,逾一千萬元則只佔約26%。
有趣的是,去年全年五百萬至一千萬元一手個案佔約43%,比重與本年迄今相若,不過中細價豪宅的比率卻「對調」,五百萬元或以下只有約兩成半,而逾一千萬元則佔超過三成,正好互換位置。
平均每宗一手金額回落至千萬元
然而,年內因有不少中細價新盤充斥,故?使一手宗數逼近去年全年,但同期一手金額卻仍相差一截,暫時仍少約19%,導致本年迄今平均每宗一手註冊金額只有約1,031萬元,與去年全年平均1,207萬元比較減約15%。
由於預計第四季一手新盤依然不乏中細價物業應市,故此今年平均每宗一手金額不排除會進一步回落,甚至有機會跌破2010年平均每宗一手金額998萬元水平。
今年新盤二手市場走勢各異
至於二手市場方面,今年註冊量及金額表現與一手物業卻呈相反。年內迄今二手住宅註冊宗數約5.7萬宗,與去年全年約7.5萬宗相比仍相差近2成半,惟在樓價持續上升的情況下… (觀看全文)

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土地註冊處數字 > 整體物業註冊金額連續4年突破5,000億元 (19/10/2012)


美聯物業資料研究部綜合土地註冊處資料顯示,截至10月17日為止,今年整體物業(包括一手私樓、二手住宅、工商舖及純車位等)買賣註冊量錄得89,275宗,涉及的金額達至約5,058億元,自09年以來連續4年超過5,000億元水平(見圖一)。
二手住宅市場佔逾半 新盤比重未及非住宅
若將金額按物業類別劃分,二手住宅市場佔逾半。據資料顯示,本年迄今(截至10月17日為止)此類別物業的金額涉及約2,613億元,佔約52%。至於工商舖及純車位等非住宅物業金額約1,361億元,佔約27%。而餘下約21%則為新盤市場,涉及金額約1,084億元(見圖二),各類物業金額比重與去年近似。
一手金額按年差幅最大 料新盤登場有助收復失地
值得注意的是,今年多個新盤相繼登場,銷情理想,帶動一手交投表現突出,註冊量已逼近去年全年水平;不過,因當中有不少中細價新盤應市,令涉及的一手金額未能同步跟隨宗數,目前仍較去年少約17%,差幅比起二手住宅及非住宅物業更加顯著。
二手市場方面,金額與新盤同樣未及去年水平…(觀看全文)

2012年10月16日 星期二

整體樓市走勢 > 一手有價有市 二手價升量跌 (16/10/2012)

美國QE3推出達一個月,本港樓市二手表現背馳。一手市場在發展商積極推盤下呈現有價有市的局面,而二手成交則價升量跌。
根據美聯物業分行紀錄,在QE3推出後五周時間裡,全港35大指標屋苑成交量錄得769宗,較QE3推出之前五周錄得的875宗,回落約12%。而反觀樓價則持續上升,美聯樓價走勢圖」9月底平均呎價約6523元,按月上升約0.9%,而今年已經累積升逾15%。
一手方面,由於政府加快審批預售樓花同意書,9月份獲批單位數目達3795個,創近8年新高。在批出預售樓花同意書後,發展商亦緊接推盤,根據統計,QE3後的一個月,市場推出的新盤多達1800伙,並且銷情理想。惟發展商並沒有減慢申請預售樓花的步伐,9月份新申請預售樓花的私人住宅單位數目突破3千伙,為今年按月新高,而今年首9個月該數字達到11159個,較2011年首9個月的6017伙增加約85%。在此情況之下,雖然政府已加快審批,但發展商亦加快申請,所以令每月累積待批預售樓花同意書的私人住宅單位數目仍維持高企,於9月錄得8705個。
未來9個月推盤量將增加近6成至14000伙,而樓價升幅將因此放緩,不過料仍有雙位數字升幅… (觀看全文)

2012年10月12日 星期五

土地註冊處數字 > 第三季逾千萬元新盤註冊量按季跌逾一成 創6季新低 (12/10/2012)


自據美聯物業資料研究部綜合土地註冊處資料顯示,第三季一手私樓物業註冊量錄得3,699宗註冊登記,按季增加約33.6%;然而,當中逾千萬元個案卻僅得669宗,按季下跌逾一成,為6季新低,並為唯一錄得跌幅的新盤類別(見圖)。
500萬元或以下一手個案按季急升近1.2倍
反觀,第三季各類一手私樓登記中,500萬元或以下的中細價註冊量顯著急升,按季大幅增加近1.2倍至1,731宗,而當中此類銀碼的一手盤主要為峻瀅喜雅景怡峰。至於而500萬至1,000萬元亦上升6.1%至1,299宗;唯獨逾千萬元個案錄得跌幅(見圖)。可見今年逾千萬元新盤並非「有增無減」,反而是「有減無增」。
正因逾千萬元新盤個案減少,其佔整體新盤市場的比率亦創新低水平。據資料顯示,上季逾千萬元一手私樓註冊量佔整體一手私樓註冊量的比率僅18.1%,更創兩年半新低。值得注意的是…(觀看全文)

樓市前瞻 > QE3滿月一、二手物業交投表現背馳 (12/10/2012)

美國聯儲局於上月14日推出市場期待已久的QE3,而QE3的推出亦為物業市場注入新動力,本週六剛好是QE3推出後的一個月,然而對二手市場有不同程度的影響;一手市場方面,上月接近3,800個單位獲批預售樓花,發展商亦捉緊市場機遇加快推盤,一手成交活躍。反觀二手市場,受到新盤推售的影響,二手成交明顯較早前放緩,二手物業表現出現背馳的情。
一手市場有價有市
自上月14日至本月9日,粗略估計全新盤的推出單位數目接近1,500伙,連同其他的貨尾單位,總數約有1,700伙,在短短三個多星期,推盤單位數目確實不少。雖然供應增加,但物業的銷情亦十分理想。而其中大部份的成交,相信將於10月內陸續註冊,再加上本月初登場的新盤部份成交亦有望可趕及在月底前註冊,因此估計10月一手私樓註冊量可達1,800宗,較9月份的638宗大幅上升逾1.8倍。在加快推盤的同時,發展商亦加快為旗下建築中的項目申請預售樓花同意書,9月再有4個新增樓盤申請,所涉及的單位數目高達3,050伙,較8月的1,431伙大升逾1倍,而9月份累積待批樓花的單位數目仍高企約8,705伙,可見發展商賣樓意欲積極。在政府加快審批預售樓花的大前提下,預期未來的推盤速度亦會加快。
二手成交價升量跌
雖然同受到QE3及政策的影響,二手市場的表現則截然不同,交投不升反跌。綜合美聯物業分行資料,QE3推出前的四個星期35個大型二手屋苑合共有約674宗成交,但QE3推出後的四個星期成交不升反而回落近一成至約613宗。成交出現「一手升、二手跌」相信是由於… (觀看全文)

2012年10月9日 星期二

住宅供應 > 發展商賣樓意欲積極 9月份新申請 預售樓花逾3,000個單位 首9個月累計超過1.1萬伙 比起去年全年多逾2成 (09/10/2012)


自政府宣布加快審批預售樓花同意書後,9月份獲批預售樓花同意書的單位數目高達3,795伙,創近8年新高。與此同時,發展商賣樓意欲積極,頻頻為旗下項目申請預售樓花同意書,9月再有4個新增樓盤申請,單月數目超過3,000伙,按月大升逾1倍,而首9個月新增單位數目累計高達11,159伙,比起去年同期大增約85%,已較去年全年總數的9,100多伙多逾2成(見圖)。
新申請預售樓花同意書的項目包括柯士甸站C號地盤(576)、粉嶺馬適路1號(728)、元朗龍田村項目(1,510)及大道村洪順路18號(236)。
獲批預售樓花單位數目急升的同時,新申請的單位… (觀看全文)

整體樓市走勢 > 新盤成焦點 二手交投跌 上星期35屋苑成交量按周跌約8%至3星期新低 (09/10/2012)

上過去一周適逢國慶及中秋長假期,不少新盤登場,並頓成市場焦點,同時間二手交投卻見回落。綜合美聯分行資料,過去一星期(10月1日至7日)全港35個大型屋苑合共錄得149宗成交,較前一周(9月24日至30日)162宗回落約8%,並創3星期新低(見圖)。
無疑過去的周末已有不少業主於長假後返港,令二手交投相比起前周末的假期初有所回升;但過去一周始終為新盤天下,二手表現難免回落。事實上,繼瓏門迎海等大型新盤後,估計本月仍有不少項目列隊登場,樓市焦點將持續集中一手物業。加上目前二手業主叫價強硬,令二手交投步伐放緩。在此情況下,35屋苑成交出現放緩。相信新盤物業持續主導,二手仍然呈現「價升量跌」的情況。
港島交投大跌約23%
若將35屋苑成交量按新界三區劃分,上周港島交投大挫,區內8屋苑二手成交量按周大跌約23%至30宗。當中太古城跌勢顯著,由前一周23宗急減至上星期僅9宗,跌幅約6成,成為上周港島交投急挫的主要原因。
至於新界區方面,上周區內17屋苑成交量亦跌9%至71宗。麗城花園交投急減83%,愉景灣亦跌約75%,而荃灣中心浪翠園及駿景園均跌5成或以上,另沙田第一城亦按周減少,跌逾16%至15宗。
餘下的九龍為唯一一區交投錄上升的地區,區內10屋苑由45宗微升6.7%至48宗。該區美孚新村企穩11宗水平,而麗港城匯景花園新都城德福花園及又一居均僅較前一周增加或減少1宗的差距,表現相當穩定… (觀看全文)

2012年10月6日 星期六

樓市前瞻 > 十月樓市黃金週 新盤推售料創新高 (06/10/2012)

這個星期是國內十‧一黃金周長假期,亦適逢是中秋佳節之後,預計會有不少內地客來港度假。而本港樓市方面,發展商把握假期機會,紛紛推出新盤應市。隨著政府加快審批預售樓花同意書的進度,上月多個項目獲批預售的單位數量超過3,700個,加上早前美國正式推出QE3,對樓市氣氛帶來正面作用,預計10月份新盤勢成樓市的焦點。而推盤量有機會突破3,000伙,為7年來同期最熱鬧。
土儲增加帶動推盤
發展商加快推盤與政府持續推出土地供應有關。上星期位於將軍澳的住宅用地再度成功以招標形式批出,連同早前批出的其他住宅用地,今個財政年度內(第2季及第3季)已成功售出的住宅用地達11幅(包括1幅為鐵路項目),合共提供單位數目達4,600個。為達到每年2萬個單位的土地供應目標,預期政府未來會更積極主動推地。而在發展商繼續補充土地的情況下,推盤意欲相對亦會加強,再配合政府加快審批預售樓花同意書之下,推盤數字自然拾級而上。更重要的是,現時二手市場受SSD影響而令放盤量減少,故一手新盤密集推出,有助舒緩市場的置業需求。
事實上,發展商積極售樓,由過去四個月的推盤數字可見一斑,今年6至9月新盤推盤量已超過5,000伙,比起今年1至5月近3,500伙顯著急增。而10月份亦會是發展商推售新盤的黃金檔期,預料當目前正熱賣的主要新盤銷售步入尾聲之後,將繼續有大型新盤場,帶動本月的推盤量有機會突破3,000伙,數字將會是過去7年同期最高。連同頭9個月的推盤量合計… (觀看全文)

2012年10月5日 星期五

住宅供應 > 今年首8個月施工量已超越去年 接獲動工通知的私樓單位突破1.1萬伙 創5年新高 (05/10/2012)


政府積極推出土地供應,發展商吸納土儲後自然加快施工步伐。據屋宇署資料顯示,今年首8個月已接獲上蓋建築工程動工通知(即施工)的住宅項目合共涉及約12,297個單位,若扣除青衣置安心項目988伙後,私樓單位仍達至11,309伙。數目已超越去年全年私樓9,762伙,並創5年新高(見圖)。
新盤項目加快施工,推盤步伐亦會相應提升,而今年新申請預售樓花同意書的單位數目明顯較去年為多已可見一斑。加上現時配合政府表明會加快審批預售樓花同意書,相信有助增加一手供應,有助紓緩現時二手放盤受SSD影響而減少的情況。
若以8月份單月計算,屋宇署共接獲5個私樓項目上蓋建築工程動工通知,提供單位合共約1,480個,較7月487伙大升約2倍。月內的5個項目包括尖沙咀柯士甸站C地盤項目(575伙)、何文田佛光街及常盛街項目(526伙)、北角京華街項目(297伙)、九龍城侯王道項目(78伙)及西貢銀線灣安寧徑項目(4伙)。
落成量表現背馳 首8個月數量按年減半
落成量方面,8月份有西九龍御金‧國峰、筲箕灣港島‧東18及南區舂坎角項目相繼落成… (觀看全文)

2012年10月4日 星期四

整體樓市走勢 > 新盤登場 政府出招 QE3對二手市場影響減弱 過去四星期35屋苑成交量按月少約2成 (04/10/2012)

上月QE3正式出台,惟政府緊接出招,加上多個新盤登場下,二手交投不升反跌。綜合美聯分行資料,過去四星期(9月3日至30日)全港35個大型屋苑合共錄得592宗成交,較對上四星期(8月6日至9月2日)747宗回落近21%(見圖)。
長假外遊 新盤推售 上周二手交投平穩
無疑QE3推出後,二手交投有所回升,但相比起8月份的高位仍有距離。而上周更因適逢國慶及中秋長假期,有不少業主出外旅遊,加上樓市焦點持續集中一手市場,在新盤連環推出下,上周二手住宅表現亦得以平穩發展。據資料顯示,過去一星期(9月24日至30日)全港35個大型屋苑合共錄得162宗成交,較前一周(9月17日至23日)159宗輕微上升不足2%,走勢相當平穩(見圖)。
若將35屋苑成交量按新界三區劃分,新界區表現最好,區內17屋苑二手成交量按周升約16.4%至78宗。至於港島區方面,8屋苑成交量上周錄39宗,按周升近15%;反觀,九龍區10屋苑卻回落約22.4%至45宗… (觀看全文)