住宅供應 > 6月份推盤量 按月激增逾4倍 創近27個月新高 (29/06/2012)

據美聯物業資料研究部統計，截至本月26日，6月份推盤量暫錄約1,902伙(臨時數字)，單位主要來自溱岸8號、峻瀅及喜雅等，本月新盤推盤量較上月全月的365伙增加逾4倍，創近27個月新高(見圖)。

推盤量按月大升逾4倍，除了發展商於5月份推盤數字偏低外，本月有多個大型新盤於近月獲批出預售樓花亦成為推盤量激增原因之一。而踏入6月份以來，發展商加快推盤步伐，多個大型新盤緊接登場，料該情況將延續至7月份，並帶動推盤量維持逾千伙水平。

7月份一手私樓註冊量料回升

截至27日止，6月一手私樓註冊量雖然暫僅錄得約560宗，但相信本月部份新盤成交個案將… (觀看全文)

樓市前瞻 > 香港回歸15年 探尋樓市穩定之道 (29/06/2012)

住屋是廣大市民生活的基本需求，一直以來，住屋問題更是普羅市民和為政者共同高度關注的重要議題。香港政府長期關注並調控樓市的發展，舉例而言，稍遠的有1991年殖民地政府宣布將住宅物業按揭之上限由九成下調至七成；稍近的如1997年回歸後，特區政府制定每年建屋八萬五千伙的目標。直至近年政府仍不時推出政策調控樓市。

在香港回歸中國15周年之際，值得我們回顧這段時期樓市政策的點點滴滴。十分明顯，多年來政府推行的樓市政策均沒有離開維護樓市穩定的大原則。然而政策推出後所產生的效果，有時卻事與願違！正因如此，過去的15年間香港樓市經歷了顛簸跌宕：1997年中至2003年中，住宅樓價大瀉69%；而2003年中至今，樓價升幅高達224%！

本港樓市有如此大的波動，是因為政策對外圍的變化欠缺應有的彈性。眾所周知，香港是一個開放型的經濟體，無論面對區域性還是全球性的危機皆難以完全「免疫」。1997年中爆發的亞洲金融危機便是最佳例子，當時硬性的住宅供應目標，加上金融風暴的迎頭痛擊，令樓價一蹶不振。假如當時政府能當機立斷改變樓市供應政策，香港應可避免樓價跌幅如此之大，政府亦不致日後一度陷入凡事「保守至上」的傾向。

政府未能跟隨經濟環境的變化及時修改過於保守的土地政策，並將面對熊市的策略繼續套用於牛市，其結果是不斷消耗發展商的土地儲備！根據我們的統計數字，2003年至2010年期間，發展商銷售樓盤的數量，較補充住宅土地的數量遠多出約42,600多伙，由此埋下金融海嘯後本港房屋出現供不應求的隱患。

自2009年開始，房屋供不應求、低息環境持續，加上亞洲區內資金充裕，種種因素令本港樓價持續飆升，至今年首季的3年多以來樓價共飛升7成，而同期新加坡的樓價… (觀看全文)

整體樓市走勢 > 35屋苑交投持續悶局 連續5星期低於百宗 (26/6/2012)

綜合美聯分行資料，過去一星期(6月18至24日)35個大型屋苑成交量錄得85宗，按周大幅上升近33%。由於前一星期35屋苑成交宗數只有64宗，因此上周交投有所回升之下，導致按周出現相當「顯著」的反彈。

然而上周35屋苑成交量實際上仍屬偏低水平，而每周成交量低於百宗水平的情況亦增至5星期，情況與去年年尾與今年1月的情況相若(見圖)。正因市場注意力持續聚焦一手盤，新盤物業凍結購買力，二手市況氣氛維持淡靜情況，表現尚未回暖。

由於將有另一大型新盤短期內登場，市場焦點將持續集中一手物業，加上新一屆政府換屆在即，現時市場抱持觀望，待新政府多項房策陸續落實公布，因此預期短期內二手市況將難以突破近期悶局。

若將35屋苑成交量按港、九及新界劃分，3區交投按周回升，港島區8屋苑成交量升36.4%至15宗，而九龍區10屋苑升幅為三區之冠，升42.9%至30宗，至於新界區17屋苑則增約25%至40宗。

上周仍未有屋苑一周錄「雙位數」成交

縱使如此，惟上周仍未有屋苑一周錄「雙位數」成交，最多的是黃埔花園及新港城，齊錄9宗買賣。雖然太古城擺脫前周「零成交」悶局，但上周亦只得4宗。至於新界區一向成交最多的嘉湖山莊，上星期僅6宗成交，另美孚新村及沙田第一城分別只有5宗及4宗… (觀看全文)

住宅租賃市場 > 住宅租金破97 創紀錄新高 首5個月72%租務個案月租過萬元 (22/06/2012)

樓價重拾升軌，而租金亦跟隨樓價上揚，據美聯「租金走勢圖」資料顯示，最新5月份私樓平均呎價錄得21.15元，租金連升3個月，而首5個月則已累積上升約5.3%，呎租並超越97年高位水平，創紀錄新高(見圖)。

隨著租金上揚，月租逾萬元個案比率亦高企。事實上，租金走勢與月租逾萬元的租務個案比率往往呈相似。以美聯物業促成的住宅租務個案分析，今年首5個月月租逾萬元的租務個案比率達72%，比起去年全年約69%為高，較2010年約62%多約十個百分點。

回顧過去5個月住宅租務市場，以美聯物業促成的租務個案計算，並以同一屋苑同座同室但樓層相差不遠的單位作比較，今年5月份與去年12月相比，當中珀麗灣20座中低層H室單位，剛於上月以11,500元租出，相對去年12月樓層更高的單位月租10,800元增加約6.5%。又如太古城興安閣中高層G室，上月以17,200元租出，比起去年12月層數略高的單位月租16,300元高出約5.5%。至於 慧豪園3座高層H室單位，上月租金7,700元，亦較去年12月份… (觀看全文)

樓市前瞻 > 房策細節待出台 樓市前景更清晰 (22/06/2012)

近日香港樓市新聞頗多，無論是前金管局總裁撰文提出檢討在香港實施多年的聯繫匯率，抑或是候任特首表示目前無需推出”港人港地”；甚至乎研究動用數百億元收購逾260公頃私人用地作中長期的建屋供應，毫無疑問都將對樓市產生舉足輕重的影響。而很快新一屆香港特區政府將會成立，相信隨著更多關於樓市政策的細節出台後，香港樓市將有一個更清晰的前景。

檢討聯匯此其時也？

聯繫匯率實施至今近30年，雖然香港樓市期間亦經歷過大上大落，但無疑聯匯對穩定香港這個小而開放的經濟體有一定幫助。近年港元隨著美元轉弱，息率亦維持超低水平。在此情況下，無論是投資抑或自用的置業需求大幅增加、而供應亦處於低水平下，令到物業市場資產價格大幅上升。

現時香港樓市所面對的問題非常清晰。在供不應求的情況下，增加供應為調控樓市的核心措施，而政府在這方面已對症下藥，將土地有秩序地推出市場。相信此政策繼續運行之下，樓市自然會有所調整。何況現時的外圍因素並非十分穩定，若於此時檢討聯匯制度，勢必引起市場動盪。

“港人港地” 實施細則待研究

另外一個市場關注焦點，在於推出”港人港地”必要性的問題。近日候任新特首已指出暫時無需推行，但未來是否仍會執行，我們暫時無法得知。但就如何實施港人港地，具體做法需要仔細研究。

首先，”港人港地”要求新盤出售的對象必須是香港人，若單位於二手市場重新放售時，買家是否亦須為香港人？若二手買家可以是非香港人，則此政策可能已經失去其意義；但若限制買家只能為香港人，業主是否又願意購入此類某程度上有轉讓限制的樓宇？這個問題亦值得我們去深入探討。

其次，”港人港地”的數目亦需仔細考慮。若提供的數目太少，能否滿足市場需求成疑，但若提供大量供應，則又會影響正常的私樓市場。更何況外地人來港置業並不一定要購入一手物業，亦可能因此而轉到沒有限制的二手物業市場，反而有機會推高二手需求。因此若此政策… (觀看全文)

整體樓市走勢 > 新盤接踵出擊 市場注意力聚焦一手 二手淡靜情況重回年初水平 (19/6/2012)

繼月初九龍、沙田及大埔等多個新盤登場後，將軍澳另一大型項目亦部署於短期推出，新盤接踵出擊，市場注意力聚焦一手市場，二手交投持續淡靜。綜合美聯分行資料，過去一星期(11至17日)35個大型屋苑成交量僅得64宗，連同前一周合計的兩星期只有138宗買賣，與今年1月份首兩周141宗相若，二手淡靜情況重回年初水平(見圖)。

值得注意的是，目前因久違的大型新盤應市，市場焦點轉投一手物業而忽略二手市場。事實上，近期多個新盤銷情相當理想，個別樓盤推出的單位更於短時間內售罄；反觀，今年初二手成交偏低之餘，推盤量又未算高企，一手成交難與近期相比，一手情況與年初不同。

交投按周跌13.5% 連續4周不足百宗

若以每周計算，剛過去一周35個屋苑成交僅64宗，宗數按周下跌13.5%，低於百宗的星期已進一步延長至4周(見圖)，足見近期二手市況相當疲弱。

若將35屋苑成交量按港、九及新界劃分，市區交投按周明顯減少，港島區8屋苑成交量跌31%至11宗。九龍區10屋苑則減少約19%至21宗，至於新界區17屋苑則保持平穩，維持32宗買賣。上周錄得9宗的嘉湖山莊已是周內成交最多的二手屋苑，至於另一藍籌屋苑沙田第一城則維持3宗的偏低水平。而港島區龍頭屋苑太古城更出現「零成交」，連同同樣過去一周未有買賣紀錄的城市花園、海逸豪園、又一居、麗城花園、盈翠半島、浪翠園、大埔中心、康樂園及花都廣場10屋苑，「零成交」數量比起前一周8個更多… (觀看全文)

住宅供應 > 發展商加快推盤 本月推盤量暫創7個月最多 (16/06/2012)

政府持續推地，早前已公布7至9月賣地計劃估計提供約5,000伙。未來的落成量及動工量勢必增加，估計發展商推盤速度亦會加快。事實上，6月份上旬市場已有多個新盤相繼登場，而此批項目主要為剛剛於上月才獲批預售樓花的樓盤項目，發展商隨即短時間內推出，顯示發展商推盤步伐之快。

據資料顯示，本月短短12日之內推盤已超過1,200伙，遠高於上月全月水平，按月大升約2.4倍，暫時已創7個月以來最多。本月推盤量以倍數上升，最主要是上月數字偏低所致。事實上，今年首4個月僅得2個私樓項目獲批預售樓花同意書，期間發展商持續銷售早前已推出市場的樓盤，以及早年貨尾盤，致令年內首5個月推盤量未有一個月能超越千伙水平，而5月份數量更寥寥可數；相對本月多個新盤推出下，短時間內已破千伙，形成很大的落差(見圖)。

新盤獲批預售樓花後隨即推售

另一方面，雖然5月份有多個新盤批出預售樓花同意書，但同時亦有新項目入紙申請，故此累積待批樓花的單位未有大幅減少，截至5月底，仍在申請的樓花單位數目仍高達8,100多伙。在多個新盤伺機推出下，發展商… (觀看全文)

樓市前瞻 > 一手推盤迎高峰 換樓需求仍受制 (15/06/2012)

踏入6月，香港樓市迎來今年首個一手推盤高峰月，數個大型樓盤同時推售之下，6月首12日推盤單位數目已逾1,200伙，為7個月新高！在預期有更多新盤取得預售樓花同意書之後亦會相繼推出市場情況下，相信全月數字將挑戰去年11月最高近1,700伙水平。雖然從銷情看市場反應可謂不俗，不過，若作深入分析，則細單位的市場承接力明顯較大單位為佳。

銀碼較細的小型單位備受追捧

雖然多個新盤的呎價相差無幾，但銷售情況明顯有別。從區域上看，市區新盤供應始終較新界區少，在需求增加的情況下，市場對於市區新盤更加渴求，相信是市區新盤熱賣的最大原因。除此之外，近日市區新盤提供的多數為面積較小的單位，樓價大多在600萬以下，按揭成數最高可達7成，這亦對銷情非常有幫助。

限制按揭成數不利大單位成交

反觀一些逾千呎大單位的銷售，雖然呎價與小型單位相若，但因面積較大，單位樓價動輒高達近千萬港元或以上。以往這些單位都是換樓客的主要目標，然而近年受到收緊高價物業按揭成數政策的影響，這類物業最高按揭成數僅達5成或稍高於5成水平，買家需要付的首期金額甚至可達數百萬元。

以往在出現買家首期不足的情況下，發展商亦提供二按幫助買家置業，惟近期的新樓盤提供二按的不多。因此除非買家實力雄厚，可以提供充足的資金作為新樓的首期，否則亦可能會受按揭限制而打退堂鼓。

更值得注意的是，對二手業主而言，一手換樓對資金的要求較二手換樓要高。由於大部份新盤均以樓花的形式出售，由購入到入伙往往有一定時間，令一手換樓買家難以在買樓的同時沽樓。縱然新樓於長成交期未必要求買家立即交付全部首付金額，但對過千萬的物業… (觀看全文)

整體樓市走勢 > 新盤當旺 二手低位徘徊 35屋苑連續3周不足百宗 (12/6/2012)

上周多個新盤推出市場，樓市焦點集中一手物業，分散購買力，致令35屋苑交投持續低位徘徊。綜合美聯分行資料，過去一星期(4日至10日)35個大型屋苑成交量合共錄得74宗，按周回升21.3%，而連跌4星期的走勢亦告終止；惟上星期宗數依然不足百宗水平，仍維持於低位水平徘徊(見圖)。

若將35屋苑成交量按港、九及新界劃分，市區交投顯著回升，當中九龍區10屋苑由13宗大幅急升一倍至26宗。美孚新村及新都城成交量按周增加，而九龍區「零成交」屋苑由7個之多急減至上周僅2個。

港島區方面，上周交投同樣上升，區內8屋苑由10宗回升至16宗，升幅達6成。海怡半島宗數急增3倍，並成為帶動該區大升的原因之一。值得注意的是，市區上周成交量顯著急升，主要是因前一周數字跌至極低水平，造成宗數出現「顯著」的反彈。

反觀新界區方面，受區內兩個大型焦點新盤推出所影響，造成該區二手成交呈跌勢，按周減約16%。當中荃灣中心急跌57%，嘉湖山莊及花都廣場齊減一半，而沙田第一城則維持偏低水平，上周僅得3宗，回落25%… (觀看全文)

住宅供應 > 新申請預售樓花近950伙 待批預售樓花單位仍處高位 (08/06/2012)

據地政總署資料顯示，5月共有3個項目新加入申請預售樓花同意書行列，合共提供約949伙。連同首4個月合計，本年迄今新申請預售樓花的單位數目共有3,161伙，比起同期批出預售樓花的2,584個單位更高(見圖)。正好反映發展商在政府加快推地下，有加快部署推盤之勢。

據資料顯示，5月份新申請預售樓花同意書的住宅項目一共有3份，包括將軍澳66B區(782伙)、筲箕灣西灣臺1-10號(92伙)及屯門小欖第58區青龍路(75伙)，涉及單位達949伙。

累積待批樓花單位仍為10個月的第二高位

正因新申請單位不少，故即使上月有逾1,800個單位批出預售樓花同意書，累積待批樓花的單位亦未有大幅減少，5月份仍達8,100多個，並為近10個月的第二高位。

由於發展商可透過預售樓花同意書的機制，以樓花形式出售未來才落成的新供應，發展商亦因未來供應增加而加快推盤。相信隨著政府逐步加快審批速度，未來一手推盤量可望穩步增加，發展商定價方面亦未會如之前般進取，樓價可望… (觀看全文)

樓市前瞻 > 內地學生 對香港租務市場的影響 (08/06/2012)

受歐洲債務危機影響，香港股市反覆下跌，拖累樓市買賣成交量亦出現明顯回落。外圍經濟波動持續到何時仍難以斷言，但暫時撇開外圍經濟影響不談，香港樓市仍然受到多個因素支持，其中之一便是租務市場。

內地學生數量增加

通常一提到內地客對香港物業市場的影響，大家不期然會聯想到內地客於香港大手買入物業，推高樓價。但除卻內地客到香港置業外，另一方面近年隨著中港進一步融合，內地學生到香港讀書的數量也與日俱增。他們的到來為香港的住宅租務市場帶來一定的需求。

來自中國內地並修讀學士學位或研究生課程的學生數量近年不斷上升。大學教育資助委員會提供的數字顯示，受資助院校的內地全日制學生數目由1996/97年度的759人，急升至2011/12年度的8925人。而事實上由於不少內地學生修讀不受資助的課程，故實際上每年在港求學的內地學生數量相信高於上述統計的數字。

宿舍供應緊張 私樓租務有需求

內地生來港就讀，首先要解決住屋的需求。雖然不排除有個別富裕的內地學生家庭會為子女購置物業以供其在港求學期間居住，不過對於大多數初到香港的莘莘學子而言，入住宿舍可以更多地接觸校園環境，無疑是理想的選擇。

但反觀香港各學校過往以香港本地學生為主，各所院校提供的宿位原本並非十分充裕。隨著近年外地學生來港讀書增加，更令宿位不足的問題在多間大學日趨凸顯。以2011/12年度為例，香港8所院校受資助學生申請宿位人數共有約4萬人，而獲批宿位人數近2.7萬人，即只約2/3申請的學生獲批宿位，宿位的短缺可見一斑。

而這些未能獲派宿位的大學生，便成為私人住宅租務市場的生力軍。他們多數會在靠近校園附近的地區尋覓合適租盤。一般私人住宅的租金都要比宿舍高出許多，所以學生多數採取合租的形式，幾個人合租一套住宅。

除了一些樓齡較大而租金相對低廉的單棟物業外，配套齊全的大型住宅區近年也… (觀看全文)

土地註冊處數字 >5月二手住宅註冊量微跌0.5% 6月有機會續跌2成至不足6,000宗 (05/06/2012)

土地註冊處公布最新5月份註冊宗數，整體物業(包括一手私樓、二手住宅、工商舖及純車位等)註冊量錄得11,484宗，按月升約7%。上月整體物業註冊宗數回升，主要是因為一手私樓銷情理想以及非住宅物業表現向好所帶動；反觀，同期二手住宅註冊量卻按月輕微回落0.5%。再者， 5月份註冊數字主要反映4月份樓市表現，不難預期本月註冊量將陸續反映近期二手交投呆滯的市況，估計6月份全港二手住宅註冊量有機會跌至不足6,000宗(見圖一)，而屆時將拖低整體物業註冊宗數跌穿萬宗以下水平。

35屋苑上周二手交投僅61宗 重返農曆年低水平

事實上，綜合美聯分行資料，過去一個月35個大型屋苑每周成交量持續下跌，並連跌4周，上周更跌至農曆年樓市淡季的低水平，創18周新低。過去兩周成交量均不足百宗，足見近期二手市場的淡靜情況(見圖二)。

上周多個新盤相繼推出下，市場注意力集中一手市場，連同部份購買力亦分散至新盤物業，二手交投顯著轉淡。據資料顯示，全港35個大型屋苑於5月28日至6月3日合共錄得僅61宗買賣成交，比起前一周5月21日至27日77宗再大跌約21%。

若將35屋苑成交量按港、九及新界劃分，九龍區交投跌勢最急，按周下挫43.5%至僅13宗，當中黃埔花園及新都城均跌約一半，而區內有多個屋苑更錄「零成交」。九龍區交投急跌，相信與區內近期有多個新盤推出或部署推出有關，分散購買力所致。至於港島區方面，亦按周跌約37.5%至只有10宗。至於新界區則…　（觀看全文）

住宅供應 > 財政年度土地供應半年逾9千伙 料2萬伙供應連續兩年達標 (02/06/2012)

政府公布7至9月賣地計劃，包括6幅住宅地皮以及2幅西鐵用地，估計提供約5,000伙，加上今年4至6月一季1,400伙，合共已涉及6,400伙。與此同時，早前已接獲意向書的港鐵大圍站上蓋項目亦開始招標，此單一項目已提供約2,900個住宅單位。即單以鐵路項目及政府推地合計，本財政年度4至9月半年將可提供逾9,000伙的土地供應(見圖)。若保持此土地供應速度，相信今個財政年度達至每年2萬伙目標的機會很大。連同上一財政年度約2萬伙的土地供應，即可望連續兩年達標。以本欄上期所言，穩定的土地供應有助物業市場平穩發展。

回顧政府每季公布主動推出市場招標及拍賣的土地項目，不難發現去年第三季單一季度亦曾提供高達6,000伙的土地供應，因此下一季5,000伙實際上並不算太高(見圖)。

下一季度主動出售的6幅住宅用地，兩幅位於將軍澳、兩幅位於坪洲、一幅沙田九肚以及一幅馬鞍山地皮，共可提供約1,800個單位。至於2幅西鐵項目為重新招標的荃灣西站(五區)(灣畔)，以及朗屏站(北)，兩項目合共約3,200伙(見圖)。

值得注意的是，兩個西鐵項目約58%為中小型單位，而將軍澳及馬鞍山地皮亦有「限量」要求，以確保樓宇的供應量；至於九肚用地則未有限呎及限量的要求。可見政府除了提供中小型住宅之餘，同時亦令市場增加一定程度的… (觀看全文)

樓市前瞻 > 香港樓市「冰火雙至」 政策更需審慎 (01/06/2012)

上周政府公佈今年第三季的土地供應計劃，合共將可興建約5,000個住宅單位。數字較過去兩季有大幅增長，有市場人士認為政府加大供應打壓樓市，但筆者認為該數字符合政府過去訂下增加供應的中長期目標，並無值得驚奇之處。大家反而須留意，雖然自7月份開始將由新一屆特區政府執政，但現屆政府對調控樓市的決心仍不容置疑。

在公佈賣地計劃後的週日，立即有政府官員以「冰火論」形容目前香港樓市的環境。「冰」指環球經濟疲弱，外圍不穩定的因素已累積到危險的水平；至於「火」則是低利率和流動資金充裕的環境。文中除提到過往措施取得成效，還特別指出「金管局會密切留意情況，如有需要，將會按一貫原則，在盡量不影響首次置業市民的前提下，推出適當的逆周期措施。」換言之，除增加供應之外，政府亦考慮繼續調節需求。

經濟放緩為樓市帶來下行壓力

縱然目前樓市面對著「冰」與「火」兩大環境，但有個問題值得大家思考，低利率和流動資金充裕的環境由09年初維持至今，為樓價大幅攀升的眾多原因之一；而反觀環球經濟疲弱、外圍不穩定的因素雖然亦持續一段時間，但到近月才逐步升溫。因此，筆者認為面對目前樓市的環境，調控樓市不應簡單延續過去兩年壓抑需求的方向。正如政府官員也指出：「外圍風險逐步升溫，加上本地經濟放緩，定必為金融及資產市場帶來下行壓力。」相信未來樓市亦會在經濟放緩的情況下作出整固。

近日香港樓市成交量似乎已經印證這一情況。根據美聯物業統計的35屋苑每週成交量出現連續3周下跌，上周下跌3成並已經跌破100宗水平，為過去4個月以來的新低！

應以發展的眼光看樓市環境變化

市場是在不斷變化的環境中發展，我們似乎也有必要以彈性的政策來應對目前多變的環境。明知經濟環境逆轉而一味延續過往壓抑需求的措施顯然將不合時宜。而最近幾周本地樓市成交量明顯回落已經充分說明，在政府未有推出新措施的情況下，樓市也會受到經濟放緩而有所下調。

回顧97年，香港樓市正是面對外有亞洲金融風暴打擊經濟、內有「八萬五」供應政策造成過度供應，樓市才出現急跌並進入漫長的下跌週期。可見，在經濟由熱轉冷的時候，政策尤其要… (觀看全文)