樓市前瞻 > 住宅交投仍受政策左右 暫時無須加大調控力度 (13/04/2012)

本欄上月尾曾以「首季雖量價齊升，但樓市無過熱風險」為題，指出二手樓市未見過熱，政府無須此時此刻加大調控力度。言猶在耳，財爺日前便在他的網誌對市場近期情緒轉趨樂觀表現關注。事實上，三月二手市場交投已有回軟跡象，加上一手盤亦已見蠢動，一手供應將會增加，因此本欄重申現階段無須為樓市作出進一步的調控。

二手住宅物業首季註冊按年下跌41%

資料顯示，即使首季二手住宅市場期內出現小陽春，註冊量按季升幅高達51%左右，但幅度仍比不上純車位市場。本欄今年初作出估計，預料政府推出穩定樓市措施後，不少樓市資金會轉投車位市場。資料亦顯示，首季車位註冊量按季大升近9成，而期內整體物業註冊量升幅約4成，相比之下，車位表現明顯跑贏大市。事實上，首季車位註冊量除錄得按季升幅外，同時亦錄得按年升幅。若與去年1至3月比較，2012年首季的車位註冊量仍上升約5%，然而，整體物業的註冊量按年下跌約32%，而二手註冊量期內則錄得約41%的按年跌幅。

首季住宅表現落後

根據美聯物業資料研究部數據，二手住宅表現亦不及工廈及舖位市場，按季度比較，舖位註冊量首季大升近63%，幅度明顯較二手住宅為高，而期內工廈註冊量的按季度升幅雖與二手住宅註冊量變化相若，但若按年度比較，工廈首季的註冊量跌幅較二手住宅少近10個百分點。二手住宅表現不及車位、舖位及工廈等非住宅物業市場… (觀看全文)

住宅租賃市場 > 租金連跌半年之勢告終 3月份私樓平均呎租重上20元 (11/04/2012)

根據美聯「租金走勢圖」顯示，2月份租金跌勢已告收窄，而最新3月份按月回升約1.9%，平均呎租報約20.1元，連跌6個月的走勢終止。自農曆年後，樓市回暖，買賣交投暢旺，有部份業主將單位轉租為買，令放租盤源減。2月份租金跌勢已明顯收窄，而上月更掉頭回升，打破連跌多月的跌勢。每呎租金重上20元之餘，重返去年底水平(見圖一)。

呎租重返至去年尾水平

雖然因租盤增加而令租金回落，惟在低息環境下，業主持貨力強，亦同時不願意大幅減租將單位租出，造就早前呎租雖然連跌6個月，但累積僅回落約5.8%左右；而隨著租金回升，3月份已反彈至去年尾約20.1元水平，而比起去年8月份高位平均呎租20.94元已收窄至約4%左右的差幅(見圖一)。

空置率減 支持租金

低息環境為其一因素外，空置率回落相信是另一支持租金的原因。差餉物業估價署上周公布最新私樓空置率資料，2011年底回落至約4.3%，重返2009年水平，並為近十多年的低位，除了反映市場對物業存有買賣的實質需求外，租務亦有一定的需求… (觀看全文)

整體樓市走勢 > 35屋苑成交止跌回穩 上周交投企穩170宗 (11/4/2012)

綜合美聯分行資料，剛過去的4月2日至8日的一星期，全港35個大型屋苑成交量合共錄得170宗，較前一周3月26日至4月1日的169宗輕微增加0.6%。35屋苑成交量連跌6星期後，上周終止跌回穩(見圖)。

上周適逢復活節長假期，期間未有大型新盤登場，樓市焦點焦中二手市場。與此同時，有部分業主心態轉趨理性，令買家加強入市意欲，推動上周35屋苑交投跌勢終止。

上周僅新界區獨升

若將35屋苑按港島、九龍及新界區劃分，上周僅新界區錄得升幅，區內17屋苑上升約26%至92宗。當中區內藍籌屋苑嘉湖山莊及沙田第一城交投分別增加約72.7%及62.5%，另荃灣中心亦升逾8成半，而新港城及灝景灣則分別增3倍及1.5倍。

市區方面，上周港島區及九龍區成交量卻減少，港島區8屋苑及九龍區10屋苑分別減少約23%及15%，兩區各錄33宗及45宗成交。其中德福花園大減8成，鯉景灣及東港城齊跌約67%，而黃埔花園亦減少約57%。… (觀看全文)

專題報告 > 置業需求強勁 私樓空置率回落 對樓價起支持作用 (07/04/2012)

差餉物業估價署公布「香港物業報告2012」初步統計數字，指出私樓空置率由2010年4.7%回落至去年4.3%，重返2009年的水平，亦是近十多年的低位，反映市場對物業存有實質需求。事實上，去年入住量按年急升約42%至11,400伙，創四年新高，正好反映置業需求強勁，並成為空置率回落的原因之一。隨著空置率下跌，有助增強樓價向上動力，對樓價起支持作用(見圖一)。

料未來落成量上升 惟相信要待2014年後才浮現

另一方面，該報告亦指出私樓落成量資料，去年急跌3成至9,450個。根據運輸及房屋局每季公布施工量資料，假設施工項目於4年後落成的話(將每年施工量順延至4年後)，走勢與落成量相似。因早年施工量偏低，導致近年落成量不多，因此今年落成數字下跌實屬預期之內(見圖二)。

至於今明兩年落成量，差餉物業估價署則預期將分別上升至11,890伙及14,930伙。無疑隨著政府近年積極推地，2010年及2011年施工數字分別達至13,400伙及10,300伙，而未來施工量將會進一步上升，勢令落成量亦會跟隨增加；不過，項目興建到落成需時，估計近年施工的項目未必能趕及於今明兩年竣工。

由於早年施工量一度低企，更曾經連續兩年僅8,000多伙的低水平(見圖二)，因此美聯估計2012及13年兩年落成量未必出現如政府估計的顯著回升，相信情況於… (觀看全文)

土地註冊處數字 >首季十大活躍二手屋苑註冊量表現優於大市 新都城、將軍澳中心及新港城錄逾倍升幅 (05/04/2012)

根據美聯物業資料研究部及土地註冊處資料顯示，今年首季二手註冊量最多的十個私人屋苑，合共錄得1,545宗，較去年第四季的861宗，按季大升約79%(見表)；相比起整體二手住宅註冊量按季上升51%，其表現明顯優於大市。

首季樓市回暖，早前積存的購買力陸續釋放出來，不少買家入市，當中尤以藍籌屋苑率先跑出，造就首季十大活躍屋苑註冊量表現得以跑贏大市。

十大活躍屋苑當中，全數屋苑均按季錄得升幅。當中將軍澳中心註冊宗數升幅最大，按季急升約246%；其餘兩個錄得逾倍升幅的屋苑則分別為新港城及新都城，前者註冊量按季上升167%；而後者則按季上升約123%。另荃灣中心及沙田第一城亦各自錄得逾9成增長，另黃埔花園及嘉湖山莊則分別升約76%及約61%。至於十大屋苑餘下的美孚新村、太古城及愉景灣3個屋苑，首季雖然錄得介乎33%至50%的升幅，但宗數比起大市遜色(見表)。

首季十大屋苑註冊量全數上升 嘉湖山莊突破300宗

至於排名方面，首3甲位置維持不變，依然以嘉湖山莊最多，錄得約307宗註冊，並為季內唯一一個突破300宗的屋苑，沙田第一城則以228宗排名第二，另美孚新村以151宗排第三。原本去年第四季屬四甲的愉景灣，首季排名已跌至第七，而太古城亦由第五位下跌至與愉景灣同樣的第七位。此十個屋苑中，首季新入榜的屋苑有2個，均為宗數升幅最多的屋苑，當中將軍澳中心進佔第六位，而新港城則排第十(見表)…　（觀看全文）

樓市前瞻 > 料新盤推售潮復活節正式展開 (05/04/2012)

本欄過去多次預測一手市場會接力上，支撐物業市場小陽春，而數據亦顯示，二手成交連跌6週，但同時新盤市場亦有蠢動之勢。事實上，二手樓市過去一季成交大幅增加，令市場盤源顯著減少，加上樓價近月已明顯上升，二手物業業主已轉趨惜貨。但另一邊廂，新盤首季銷量未算太高，以首季註冊量為例，各類型物業除卻一手物業外，均錄得顯著的季度升幅，而筆者於本週初出席代理的管理會上見到多個發展商摩拳擦掌，故本欄相信新盤推盤潮最快會在此個復活節假期正式展開。

首季二手盤源減少近6%

根據美聯物業資料研究部資料，第一季二手物業註冊量較去年末季上升逾51%，樓市轉趨活躍，二手成交增加，令到二手盤源首季減少近6%。本欄認為盤源減少是過去數週二手交投減少的主要原因。盤源減少亦推動樓價上升，樓價自去年5月至今年1月連續下跌8個月，累積跌幅達6.1%，但過去兩個月樓價收復失地，2、3月累積升幅高達5.4%，盤源減少加上樓價上升，是過去數週二手成交下跌的原因，而這亦為發展商造就理想的銷售環境。二手樓價越來越貴，故只要新盤不加價的話，對買家而言，已可稱得上是變相減價。

第二季潛在推盤量可達3200個

事實上，自從政府積極介入樓市運作以來，樓市已成政策市，而發展商推盤的進度受制於樓房政策。因此發展商都會選擇不會在去年10月施政報告及今年2月財政預算案公布前數週作推盤部署。而首季一手註冊量較去年末季逆市下跌15%。不過，美聯物業資料研究部估計，次季發展商將轉趨積極… (觀看全文)

整體樓市走勢 > 35屋苑成交連跌6星期 上周交投跌8.2%至169宗 (3/4/2012)

35屋苑成交量自上周跌穿200宗水平後，上周進一步回落。綜合美聯分行資料，剛過去的3月26日至4月1日的一星期，全港35個大型屋苑成交量合共錄得169宗，較前一周3月19日至25日的184宗減少約8.2%。由於二手盤源已見減少，業主叫價硬淨；反而近期有部份準買家入市態度較為審慎，形成買賣拉鋸，造成35屋苑成交量連續下跌6個星期(見圖)。

35屋苑3月份錄948宗 按月跌約3成

若以3月份整月計算，35屋苑3月份合共錄得約948宗，比起2月份約1,359宗下跌約30%左右；雖然成交明顯放緩，並已跌破千宗水平，但相比起1月份仍高一截。

新界區錄最大跌幅 成交量減近25%

若將35屋苑按港島、九龍及新界區劃分，新界區錄得最大跌幅，區內17屋苑下跌約22.3%至73宗；反觀，港島區及九龍區交投則逆市上升… (觀看全文)