樓市前瞻 > BSD出台影響住宅成交急跌 需求支持成交料可回升 (16/11/2012)

過往政府每次出招，市場均會有相當程度的關注，近期政府推出的「雙辣招」政策，更成為市場上的焦點。在政府出招後，市場成交即時急跌，但根據美聯分行收集的全港35個大型二手屋苑成交已初見回升，上周(11月5日至11日)成交較出招後的一星期略為回升約一成半，不過仍屬於低位。

非本地用家傾向新盤

政府推出BSD相信是要減少外來需求對本港樓市的影響，令住宅市場以本港用家作為主導，以及填補SSD對公司購入住宅物業 作炒賣活動未受規管的漏洞。根據美聯物業統計，今年首三季內地買家(未計及公司買家)購入的住宅物業註冊量比率約9.9%，而一手私人住宅比率約 26.1%，二手比率則佔約7.4%。

另外，若計算公司買家購入住宅物業的註冊量比率，今年首三季約8.6%，其個案同樣以一手私人住宅比率較高並佔約15%，而二手比率則佔約7.6%。數字反映過往無論內地買家抑或公司買家均傾向選擇一手新盤。

二手市場上周成交已見回升，亦陸續有報導指出有非本地買家願意付出BSD購入香港的住宅物業。據市場消息指，此類個案以一手新盤成交較多，反映非本地買家仍然較喜歡選擇一手新盤，即使須要付上BSD的額外費用，仍然無損他們對本港新盤物業的興趣。

料非本地用家成交可回升 惟比率難及出招前

由此可見，BSD的影響已從市場上反映，住宅成交即時出現急跌。然而… (觀看全文)

樓市前瞻 > 「雙辣招」令樓市降溫 發展商往後投地或較前審慎 (09/11/2012)

政府推出「雙辣招」後的首個星期，一如市場所料，二手成交大幅下挫，過去一星期(10月29日至11月4日)，綜合美聯分行資料，全港35個大型屋苑二手成交合共只有59宗，較前一周的118宗顯著回落5成。重要是今次除加強版的額外印花稅(SSD)外，還有另一辣招買家印花稅(BSD)同時推出，亦令到今次的二手成交宗數較兩年前首度推出SSD一周後的二手成交80宗更少。

然而雖然二手成交應聲回落，但由於雙辣招是打擊需求，對業主而言，並沒有增加其持貨成本，因此除個別業主減價求售外，大市並未出現恐慌性拋售，樓價亦因而企穩，市場出現價穩量跌的情況。

上週五有兩幅分別位於將軍澳及馬鞍山的住宅限量地皮截標，兩幅地均為擁有海景的優質地皮，過往每當政府推出此類地皮，均甚受發展商歡迎。而是次的招標亦不例外，發展商入標仍然湧躍，而批出的地皮價格亦符合市場預期。此外，再有兩幅位於沙田及西貢的豪宅地皮亦於本月底招標，惟在預期未來需求有可能減少的情況下，估計發展商將來出價或會較為審慎。

政府須確保未來供應平穩

其實，為滿足市民的住屋需求，政府亦明白必須增加未來房屋供應量才能真正解決問題。因此，預期政府推出雙辣招後，下次出招將重回供應層面上。事實上，近日港府亦積極考慮各種可以幫助增加房屋供應的方案，如考慮放寬將軍澳… (觀看全文)

樓市前瞻 > 樓價若失控 政府揚言再出招 土地供應增 新盤溢價料收窄 (26/10/2012)

上星期行政長官向新一屆立法會闡述施政理念時，再一次重申在處理樓市問題上，會以增加土地供應作為政府的中期目標及方案。而剛過去的週末，財政司司長亦提及樓價與市民的購買力脫節，如有需要時，政府會毫不猶疑再度出招穩定樓市。面對樓價不斷上升，政府再度出招幾乎是無可避免。而自從政府於過去兩年主動每季推售土地，雖然樓價仍然不斷上升，惟地價的升幅已出現放緩的情況。相信只要政府繼續推出土地，樓價有機會回穩。

早前西鐵朗屏站(北)項目成功以約17億元售出，每呎樓面地價約3,200多元，屬市場估值下限，比起去年2月截標的前元朗地皮的售價低約10%。固然朗屏站地皮設有較多限制條款，但反觀同期樓價卻錄得約15%的升幅。因此，現時的地價不升反跌，或多或少與發展商出價審慎有關。

另一幅將軍澳地皮亦於上月以市場預期價格範圍內成交，地皮呎價被標榜為區內新高。然而，這幅地屬臨海地皮，景觀較鄰近之前售出的地皮優勝，即使設有限量條款，但呎價較同區於2010年拍賣的另一幅地皮僅高出約1.5%，反映發展商出價較之前審慎。

綜觀上述兩幅地皮成交的結果，樓面呎價雖然符合市場預期，惟發展商在入標出價投地時，明顯未見進取，取態亦傾向審慎。本欄認為，相信隨著政府持續增加土地供應，樓價升勢有機會得以舒緩。

政府增土地供應 發展商推盤步伐加快

另一幅位於將軍澳第68A2區亦已於日前公開招標，市場估值每呎樓面介乎4,000元至5,000元。雖然地皮屬臨海地段，但由於勾地表內同區仍有5幅住宅地皮，令發展商吸納土地儲備的機會增加，所以估值偏向保守亦屬合理。

事實上，政府增加土地供應的施政方向清晰，批出預售樓花同意書的速度亦已加快，相信… (觀看全文)

樓市前瞻 > 一手市場主導 交投暢旺 二手平均金額 屢創新高 (19/10/2012)

QE3推出後一個月出現「一手升，二手跌」的情況可以說是預期之內，事實上，美聯於年初時已指出今年住宅物業表現的特色將會是出現一手量升、二手量跌的情況。

回顧今年初至今不足十個月內，新盤市場(截至10月15日為止)註冊量已破萬宗水平，與去年全年10,800多宗相差僅5%左右，相信於本月內勢必超越去年全年數字。若以金額劃分，樓價介乎五百萬至一千萬元的比重最大，年內迄今達44%，五百萬元或以下亦佔約30%，逾一千萬元則只佔約26%。

有趣的是，去年全年五百萬至一千萬元一手個案佔約43%，比重與本年迄今相若，不過中細價與豪宅的比率卻「對調」，五百萬元或以下只有約兩成半，而逾一千萬元則佔超過三成，正好互換位置。

平均每宗一手金額回落至千萬元

然而，年內因有不少中細價新盤充斥，故?使一手宗數逼近去年全年，但同期一手金額卻仍相差一截，暫時仍少約19%，導致本年迄今平均每宗一手註冊金額只有約1,031萬元，與去年全年平均1,207萬元比較減約15%。

由於預計第四季一手新盤依然不乏中細價物業應市，故此今年平均每宗一手金額不排除會進一步回落，甚至有機會跌破2010年平均每宗一手金額998萬元水平。

今年新盤與二手市場走勢各異

至於二手市場方面，今年註冊量及金額表現與一手物業卻呈相反。年內迄今二手住宅註冊宗數約5.7萬宗，與去年全年約7.5萬宗相比仍相差近2成半，惟在樓價持續上升的情況下… (觀看全文)

樓市前瞻 > QE3滿月一、二手物業交投表現背馳 (12/10/2012)

美國聯儲局於上月14日推出市場期待已久的QE3，而QE3的推出亦為物業市場注入新動力，本週六剛好是QE3推出後的一個月，然而對一，二手市場有不同程度的影響；一手市場方面，上月接近3,800個單位獲批預售樓花，發展商亦捉緊市場機遇加快推盤，一手成交活躍。反觀二手市場，受到新盤推售的影響，二手成交明顯較早前放緩，一、二手物業表現出現背馳的情。

一手市場有價有市

自上月14日至本月9日，粗略估計全新盤的推出單位數目接近1,500伙，連同其他的貨尾單位，總數約有1,700伙，在短短三個多星期，推盤單位數目確實不少。雖然供應增加，但物業的銷情亦十分理想。而其中大部份的成交，相信將於10月內陸續註冊，再加上本月初登場的新盤部份成交亦有望可趕及在月底前註冊，因此估計10月一手私樓註冊量可達1,800宗，較9月份的638宗大幅上升逾1.8倍。在加快推盤的同時，發展商亦加快為旗下建築中的項目申請預售樓花同意書，9月再有4個新增樓盤申請，所涉及的單位數目高達3,050伙，較8月的1,431伙大升逾1倍，而9月份累積待批樓花的單位數目仍高企約8,705伙，可見發展商賣樓意欲積極。在政府加快審批預售樓花的大前提下，預期未來的推盤速度亦會加快。

二手成交價升量跌

雖然同受到QE3及政策的影響，二手市場的表現則截然不同，交投不升反跌。綜合美聯物業分行資料，QE3推出前的四個星期35個大型二手屋苑合共有約674宗成交，但QE3推出後的四個星期成交不升反而回落近一成至約613宗。成交出現「一手升、二手跌」相信是由於… (觀看全文)

樓市前瞻 > 十月樓市黃金週 新盤推售料創新高 (06/10/2012)

這個星期是國內十‧一黃金周長假期，亦適逢是中秋佳節之後，預計會有不少內地客來港度假。而本港樓市方面，發展商把握假期機會，紛紛推出新盤應市。隨著政府加快審批預售樓花同意書的進度，上月多個項目獲批預售的單位數量超過3,700個，加上早前美國正式推出QE3，對樓市氣氛帶來正面作用，預計10月份新盤勢成樓市的焦點。而推盤量有機會突破3,000伙，為7年來同期最熱鬧。

土儲增加帶動推盤

發展商加快推盤與政府持續推出土地供應有關。上星期位於將軍澳的住宅用地再度成功以招標形式批出，連同早前批出的其他住宅用地，今個財政年度內(第2季及第3季)已成功售出的住宅用地達11幅(包括1幅為鐵路項目)，合共提供單位數目達4,600個。為達到每年2萬個單位的土地供應目標，預期政府未來會更積極主動推地。而在發展商繼續補充土地的情況下，推盤意欲相對亦會加強，再配合政府加快審批預售樓花同意書之下，推盤數字自然拾級而上。更重要的是，現時二手市場受SSD影響而令放盤量減少，故一手新盤密集推出，有助舒緩市場的置業需求。

事實上，發展商積極售樓，由過去四個月的推盤數字可見一斑，今年6至9月新盤推盤量已超過5,000伙，比起今年1至5月近3,500伙顯著急增。而10月份亦會是發展商推售新盤的黃金檔期，預料當目前正熱賣的主要新盤銷售步入尾聲之後，將繼續有大型新盤場，帶動本月的推盤量有機會突破3,000伙，數字將會是過去7年同期最高。連同頭9個月的推盤量合計… (觀看全文)

樓市前瞻 > 新政府月月有招出 政策主導樓市 (21/09/2012)

市場預期已久的QE3於上週終於出台，股票市場率先受惠，恒指單日升幅高達582點，其中地產股走勢凌厲，反映市場看好物業市場將來的走勢，事實上未有QE3前，樓價今年的累積升幅已達一成三，加上QE3的推出，樓市有進一步升溫之勢，然而政府在應對QE3的推出似乎早有一手，金管局於同日立即宣佈一系列的收緊按揭成數措施，以確保銀行體系的健康，遏止過份借貸的風險，並強調有需要時再有措施推出。新特首上場雖不足三個月，但對樓市出招頻密是過往特首中之最，預期政策市於第四季將更為明顯。

料第四季多項政策出台

自新特首7月上台開始，於7月中已急急推出明年開始申請的5,000個白表人士購買未補價的二手居屋，8月份更連番出招；先有「梁十招」增供應，後有宣佈第四季的賣地安排，政府將以招標方式出售六幅住宅用地，連同西鐵荃灣西站六區項目，合共可興建不少於2,650個單位。而到9月份則推出「港人港地」，在啟德發展區提供兩幅土地興建約1,100個住宅單位，購買資格必須為香港永久居民，並不接受公司名義認購，並在首次出售以及三十年內的轉售對象都必須是香港永久居民。

在上任不足3個月內，新特首已連出四招，可說是月月有招出，而其政綱內提及樓市方面的政策已大部份推出，令人聯想政府短期內是否還有其他措施推出。本欄認為市場絕對不應低估政府調控樓市的能力及決心。雖然自新政府7月上場後，樓價於兩個月內仍然上升近2%，但是否代表政策失效實是言之過早，更何況政府亦不斷重申政策出台的目的並不是要樓價下跌，因此可以預計踏入第四季仍會陸續有措施出台，而最先公佈的相信是檢討特別印花稅(SSD)的結果。今年11月SSD措施將屆滿兩年，自SSD推出以來，住宅短炒… (觀看全文)

樓市前瞻 > 「港人港地」試點推出 發展商積極賣樓 (14/09/2012)

面對近期樓價出現「乾升」的現象，政府連續兩個星期推出多項措施試圖令樓市降溫。先有前星期的「十招增供應」，後有上星期推出的「港人港地」。由於兩項政策皆集中調節供應，而沒有進一步推出壓抑需求的措施，短期而言料對樓市的影響不大。隨著土地供應的增加，預計發展商賣樓步伐亦會加快，對紓緩緊張的供應有一定的幫助。

「港人港地」短期影響輕微

兩幅位於啟德發展區，合共可提供約1,100個單位的土地作為首批「港人港地」將於明年首季推出市場。此兩幅地日後落成的住宅單位只可售予香港永久居民，以及之後30年的轉售對象亦必須是香港永久居民，並且不能以公司名義購買。本欄認為由於涉及單位數目不多，料對市場影響輕微。

值得注意的是政府表明此兩幅「港人港地」只是試點，有需要的情況下，將會繼續推出。然而，短期而言香港可供推出的土地有限，若將大部份住宅地皮轉作「港人港地」，無形中削減「非港人港地」的住宅土地供應，相信會令其更受發展商追捧，有機會因而推高此類地皮的地價。因此相比實行「港人港地」政策，增加土地供應對穩定樓市更加直接，「港人港地」的地皮的數量應適度即可。

另一方面，由於限制轉售予非港人的年期長達30年，置業人士購入此類型物業會相對較為審慎。除非在售價方面… (觀看全文)

樓市前瞻 > 物業市場非暢旺 政府出招穩樓市 (31/08/2012)

近期香港樓市的暢旺再一次引發市場的關注，無論是樓價破頂創新高，或是成交宗數有所上升，樓市表現的確較5、6月來得熱鬧。坊間聚焦樓市過熱問題，更重要的是政府亦高度關注最近樓市升溫，特首推出十項措施以解決房屋問題。本欄認為政府從善如流，將遠水變近水，亦從短、中、長線增加住宅供應的角度入手無疑正確。而盡量減少用行政手段去壓抑樓市需求，反而會令樓市趨健康及正常化。

雖然近日樓市氣氛轉旺，市場更頻頻出現新高價成交，但現時樓市週期非常短暫。特別是SSD（額外印花稅）實施以來，樓市成交大上大落，隨著每次累積購買力爆發，經歷數個月成交量較理想後，成交量又再回落至低水平。

樓市週期短 市況大起大落

事實上從註冊處的數字可以看到去年上半年，整體物業註冊量平均每月多達逾1.1萬多宗，但下半年至今年2月份，註冊量回落至平均每月6,000多宗，回落的輻度高達48%。而經過多月成交淡靜後市場購買力再次釋放，3月至5月份數字大幅反彈至每月平均1.2萬多宗，增幅超過100%。然而以現時的物業市場的情況，特別是各種壓抑需求的措施如額外印花稅、收緊按揭成數仍然存在的情況下，成交量難以維持於高位，因此6月份數字又再度回落。

正因市場情緒波動，樓市交投才會出現反覆上落的情況。即使8月份註冊量再度升至約萬宗，但與09年4月至2010年12月連續21個月均破萬宗相比，顯然後者才屬真正旺市。與10年8月註冊量1.7萬宗相比，現時樓市… (觀看全文)

樓市前瞻 > 押後施政報告 樓房政策勢成焦點 (24/08/2012)

延續7月份的升勢，8月份上半月的二手樓市成交仍然保持活躍，加上樓價仍然保持高位的情況下，行政長官亦於近期再度指出將有措施應對最新的樓市發展，亦令市場再度關注政府是否再有新招出台調控樓市。事實上自早前政府宣布押後首份施政報告的發表日期，由原本今年的十月延後至明年一月，樓市成交再度起動。本欄當然理解政府要預留充足時間就施政報告的內容，全面諮詢於今年九月後新選出的第五屆立法會議員，收集更全面的意見，因此而將施政報告押後推出。但除此之外，相信政府亦察覺到市民對新政府抱有很大的期望，特別是市民最關注的房屋問題，因此政府需要更多時間準備一份有質量的施政報告。因此對政府而言，最大的挑戰就是如何能夠增加房屋供應的同時又減低樓價大幅波動的風險。

在剛性需求的帶動下，整體的二手住宅樓價仍然上升，截至七月底二手平均樓價較去年底上升10.5%，但近期的升幅已見放緩。在供應開始增多的情況下，樓價仍然上升，是否意味著增加供應這方面的措施失效？事實上政府主動推地增加供應只是近兩年的事，雖然施工量已開始上升，但由土地賣出至落成入伙，一般都需要數年，伙數較多的大型屋苑需時可能更久，因此期望落成量於短期內大幅上升是不可能的，惟在現時預售樓花的機制之下，發展商最快可以在樓盤項目落成前20個月申請預售樓花，在未來落成量上升的情況下，料將有… (觀看全文)

樓市前瞻 > 未補價居屋掀成交 (17/08/2012)

7月中旬，政府宣布每年5,000名合資格申請者可在居屋第二市場購買未補地價之居屋單位，而合資格申請者是指家庭收入低於每月30,000港元的夾心階層，又稱白表人士。新居屋政策旨在為收入高於公屋申請標準而又未能負擔購置私樓的夾心階層提供更多選擇。此政策公布後，二手居屋市場出現正面反應，據報一些未補地價的居屋單位在市場上以高於市場價格售出。

筆者認為，新居屋政策長遠會對樓市交投量有一定支持作用，但對樓價的影響反而不大。作為新一屆政府在房策方面走出的第一步，這項政策正能引導本港樓市朝向正確方向發展。

事實上，新居屋措施能獲市場普遍認同及支持是基於多項因素。首先，新居屋政策屬於靈活性較高之措施。表面上，市場上潛在供應將會因為這項新政而增加，現時，未補地價的居屋單位估計約有25萬個，佔整體居屋總存量的八成，但值得一提的是此措施並不涉及任何額外單位的增加。更重要的是，政府可就著市場實際情況及走勢，檢討及調整名額。

此外，新居屋措施與SSD最大的分別是能夠釋放二手物業之供應。SSD其中一個問題是令業主放售意欲下降，二手盤源因而被鎖死。雖然，居屋交投量佔整體物業交投量比率一直很低，在過去五年中，這種資助房屋流通比率僅約2.8%，而私樓流通率則達約8.2%。而導致居屋交投低的其中一個主要原因正是該類單位出售具有一定限制，正如前文所提，約有八成的居屋單位是未補地價的。

有指新白表政策可能會影響私樓市場中的細單位需求。然而，從另一角度分析… (觀看全文)

樓市前瞻 > 待批預售樓花增 加快審批助供應 (10/08/2012)

早前歐洲央行行長表態採取一切必要措施捍衛歐元，為環球市場注入一支強心針，多個股票市場出現回升。對香港物業市場亦有正面的影響，步入8月份樓市延續上月的交投氣氛，二手成交量進一步上升。上周（7月30日至8月5日）35個大型屋苑成交量錄得197宗，按周升約25%。成交量創20個星期高位，足見二手市況回暖。

至於一手樓盤的銷售成績亦相當理想，上半年發展商總共推出約5,400個單位，其中近4,500伙售出，新盤銷售比率高逾8成。另外，在額外印花稅限制之下，二手業主放盤意願偏低造成市場二手供應減少，亦令買家更為關注新盤市場。因此，適度增加一手供應，無疑可以抵消因二手放盤減少造成供應短缺的情況。

待批預售樓花高企9千伙水平

面對需求持續高企的局面，正確的方向是加快一手供應以滿足市場需求。現時土地出售方面已經見到一定成效。不過在批核新盤推出的環節上，即預售樓花同意書審批的步伐宜加快。7月份累積待批預售樓花同意書的住宅單位數目多達逾9,000伙，為近14個月的第二高位。若以今年上半年一手私宅推盤量5,400伙作對比，該累積待批數字還要高出六成多，可見只要… (觀看全文)

樓市前瞻 > 香港未來兩季 土地供應量料高 (20/07/2012)

本欄上期提及，因短期內未必有新政策出台，香港樓市走勢還看賣地結果。恰好上週末有新一屆政府的行政會議成員開始就樓市問題發表觀點，認為本港過往推出多項打擊炒樓措施後樓價仍然高企，樓市有剛性需求，故強調重點仍是要增加房屋供應始為上策。

由此可見，樓市的焦點仍然在土地供應的問題。至於增加供應是指較過往數年的低供應量增加，還是在已訂下的每年2萬伙私人住宅的土地供應目標上更進一步，我們仍然不得而知。但再回顧政府定下的財政年度（每年4月至次年3月）土地供應計劃，仍然可以為我們帶來一些啟示。

政府土地及鐵路項目通常以招標或拍賣等方式公開發售，該類供應較受市場關注。但除此之外，尚有一些透過其他途徑增加的私人住宅土地，也被計算在每年供應的數字之內。例如年初發展局分析上個財政年度約2萬伙土地供應內除包含政府賣地及鐵路物業外，還包括市區重建項目1,100伙、須修訂地契/換地項目4,100伙、無需修訂地契/換地的私人重建項目1,500伙，這三項合計多達6,700伙。

至於本個財政年度政府預測此三項合計約有5,800伙，不過是否能夠達標仍然為未知數。因政府加大土地供應，發展商在公開市場補充土地已經較為容易，可能會放慢以此作為增加土地儲備的步伐；此外，在樓價上升的情況下，進行收購重建或補地價的成本亦有機會較之前高，是否亦會影響發展商在這方面補充土地的意欲？故這部份數字能否達標仍然存疑。

隨著早前大圍站流標，即使將軍澳第66D1區順利售出，財政年度首季在政府土地及鐵路項目方面成功售出的單位數量僅約1,500伙，只佔2萬伙約7.5%。而本季度政府公佈計劃招標提供5,000伙住宅的土地，縱使項目均成功獲市場吸納，未來兩個季度仍然需要更多的住宅土地，方能達至2萬伙的目標。

總括而言，為達到每年2萬個私人單位土地供應的目標，預期未來數季… (觀看全文)

樓市前瞻 > 第三季香港樓市 還看賣地結果 (13/07/2012)

近日香港特區政府完成換屆，隨著新特首上任，樓市政策亦有可能出現一些變動。不過，由於新政府需要時間做準備工作，故推出新政策可能尚有待時日。因此第三季香港樓市未必會受到此方面的影響，反而多幅住宅土地招標的結果，可能更加會左右樓市的走勢。

雖然新政策短期內出台的機會不大，但並不代表政府無招可出，筆者過去多次提到供應為調控樓市的主軸。而本季度將有可提供約5,000個單位的住宅土地出售，數字較今年首兩季有明顯增加。

值得注意的是，於第二季推出招標的前北角邨地皮及沙田大圍站項目，兩幅牽涉金額龐大的地皮亦都剛於近日公佈截標結果。其中大圍站項目流標，主要原因應該是涉及總投資金額十分龐大，只有少數發展商能夠獨資承擔，而入標的幾個競投方案又未能被土地出售方所接納。至於位於市區的前北角邨地皮則剛剛成功批出。

兩幅土地一幅獲得承接而一幅流標收場，反映位於市區的豪宅地仍然受到發展商追捧，而新界區由於供應較多，所以地價方面要有競爭力才可吸引到發展商的垂青。本季度招標計劃中還有一個估值不菲的荃灣西站灣畔項目將會接連推出，市場格外關注其招標結果。

事實上，回顧去年下半年樓價調整期，共有15幅土地經過拍賣及招標而順利售出，大部份較大型地皮均以接近市場預期價格的下限售出，而其中4幅土地更以低於市場預期價格成交。但若分析同期其他可能影響樓市因素：息率雖然有所上升，但升幅輕微；經濟保持穩定；失業率則繼續維持於低位。但期間樓價由升轉跌，於去年下半年跌3.9%，筆者相信與賣地成績未符預期有關。

可能政府也意識到土地出售結果對樓市產生即時的影響，因此由去年第四季度開始，政府主動推出的住宅土地出售均以招標形式進行。招標結果公佈之後市場亦會有所反應，但卻遠不及拍賣過程般吸引市場目光，可以減弱對市場帶來的衝擊。

今年上半年賣地成績普遍符合市場預期，低於市場預期的地皮寥寥可數。加上去年下半年積聚的購買力釋放，樓價於今年上半年亦重上升軌。至於第三季政府將推出的… (觀看全文)

樓市前瞻 > 樓市政策須正視換樓人士需求 (06/07/2012)

本欄上期提及，由於本港自回歸之後的樓市政策較為欠缺彈性，難以配合樓市的起落。無獨有偶，近期的政策亦缺乏對換樓需求應有的彈性。據估算，2006至2011年期間，首次置業人士佔比例約11%，投資者佔的比重約二至三成，而換樓人士則佔逾五成。無疑換樓需求乃支持香港樓市的中堅力量。

大單位住宅供應少 需求強勁

換樓需求強勁與居住現狀有關，與大多數國家或地區相比，普通香港家庭的居住面積無疑十分狹小。政府去年底數據反映，實用面積1,076呎或以上的大單位數量僅佔全港私人住宅總存量的7.5%。因現存住宅以中小型物業為主，本港去年有高達76%的私人住宅家庭居於一房及兩房單位。在經濟條件改善及可以負擔的情況下，不少家庭自然期望透過樓換樓，實現更寬敞的居住空間。
此外，值得留意的是，近年越來越多香港夫婦願意生兒育女，港人父母的本港嬰兒出生數量較十年前有所增加。隨著子女成長，家庭更有更換大單位住宅的實際需要。

與此同時，中國內地客戶亦是購買本港大單位的生力軍。近年來港置業的中國內地客戶明顯偏好面積較大的住宅單位。以去年全港35個熱門屋苑的成交為例，內地買家購買的住宅平均面積，較非內地買家購買的住宅平均面積要大8%，內地買家追求大單位住宅的情況可見一斑。隨著中港進一步融合，更多內地買家來港置業，對大單位住宅的需求相信更有增無減。

政策不利換樓需求

反觀，樓市政策方面，近年政府面對市民置業需求高漲而新樓供應量不足問題，實施重建居屋及「限呎限量地」政策。政策固然有助滿足更多首次置業人士實現買樓夢想，惟令中小型住宅比例增加而大型住宅比例相應減少，造成兩者之間的供應兩極化更趨明顯；若大單位住宅的樓價因此而進一步上升，居住空間不足的家庭要… (觀看全文)

樓市前瞻 > 香港回歸15年 探尋樓市穩定之道 (29/06/2012)

住屋是廣大市民生活的基本需求，一直以來，住屋問題更是普羅市民和為政者共同高度關注的重要議題。香港政府長期關注並調控樓市的發展，舉例而言，稍遠的有1991年殖民地政府宣布將住宅物業按揭之上限由九成下調至七成；稍近的如1997年回歸後，特區政府制定每年建屋八萬五千伙的目標。直至近年政府仍不時推出政策調控樓市。

在香港回歸中國15周年之際，值得我們回顧這段時期樓市政策的點點滴滴。十分明顯，多年來政府推行的樓市政策均沒有離開維護樓市穩定的大原則。然而政策推出後所產生的效果，有時卻事與願違！正因如此，過去的15年間香港樓市經歷了顛簸跌宕：1997年中至2003年中，住宅樓價大瀉69%；而2003年中至今，樓價升幅高達224%！

本港樓市有如此大的波動，是因為政策對外圍的變化欠缺應有的彈性。眾所周知，香港是一個開放型的經濟體，無論面對區域性還是全球性的危機皆難以完全「免疫」。1997年中爆發的亞洲金融危機便是最佳例子，當時硬性的住宅供應目標，加上金融風暴的迎頭痛擊，令樓價一蹶不振。假如當時政府能當機立斷改變樓市供應政策，香港應可避免樓價跌幅如此之大，政府亦不致日後一度陷入凡事「保守至上」的傾向。

政府未能跟隨經濟環境的變化及時修改過於保守的土地政策，並將面對熊市的策略繼續套用於牛市，其結果是不斷消耗發展商的土地儲備！根據我們的統計數字，2003年至2010年期間，發展商銷售樓盤的數量，較補充住宅土地的數量遠多出約42,600多伙，由此埋下金融海嘯後本港房屋出現供不應求的隱患。

自2009年開始，房屋供不應求、低息環境持續，加上亞洲區內資金充裕，種種因素令本港樓價持續飆升，至今年首季的3年多以來樓價共飛升7成，而同期新加坡的樓價… (觀看全文)

樓市前瞻 > 房策細節待出台 樓市前景更清晰 (22/06/2012)

近日香港樓市新聞頗多，無論是前金管局總裁撰文提出檢討在香港實施多年的聯繫匯率，抑或是候任特首表示目前無需推出”港人港地”；甚至乎研究動用數百億元收購逾260公頃私人用地作中長期的建屋供應，毫無疑問都將對樓市產生舉足輕重的影響。而很快新一屆香港特區政府將會成立，相信隨著更多關於樓市政策的細節出台後，香港樓市將有一個更清晰的前景。

檢討聯匯此其時也？

聯繫匯率實施至今近30年，雖然香港樓市期間亦經歷過大上大落，但無疑聯匯對穩定香港這個小而開放的經濟體有一定幫助。近年港元隨著美元轉弱，息率亦維持超低水平。在此情況下，無論是投資抑或自用的置業需求大幅增加、而供應亦處於低水平下，令到物業市場資產價格大幅上升。

現時香港樓市所面對的問題非常清晰。在供不應求的情況下，增加供應為調控樓市的核心措施，而政府在這方面已對症下藥，將土地有秩序地推出市場。相信此政策繼續運行之下，樓市自然會有所調整。何況現時的外圍因素並非十分穩定，若於此時檢討聯匯制度，勢必引起市場動盪。

“港人港地” 實施細則待研究

另外一個市場關注焦點，在於推出”港人港地”必要性的問題。近日候任新特首已指出暫時無需推行，但未來是否仍會執行，我們暫時無法得知。但就如何實施港人港地，具體做法需要仔細研究。

首先，”港人港地”要求新盤出售的對象必須是香港人，若單位於二手市場重新放售時，買家是否亦須為香港人？若二手買家可以是非香港人，則此政策可能已經失去其意義；但若限制買家只能為香港人，業主是否又願意購入此類某程度上有轉讓限制的樓宇？這個問題亦值得我們去深入探討。

其次，”港人港地”的數目亦需仔細考慮。若提供的數目太少，能否滿足市場需求成疑，但若提供大量供應，則又會影響正常的私樓市場。更何況外地人來港置業並不一定要購入一手物業，亦可能因此而轉到沒有限制的二手物業市場，反而有機會推高二手需求。因此若此政策… (觀看全文)

樓市前瞻 > 一手推盤迎高峰 換樓需求仍受制 (15/06/2012)

踏入6月，香港樓市迎來今年首個一手推盤高峰月，數個大型樓盤同時推售之下，6月首12日推盤單位數目已逾1,200伙，為7個月新高！在預期有更多新盤取得預售樓花同意書之後亦會相繼推出市場情況下，相信全月數字將挑戰去年11月最高近1,700伙水平。雖然從銷情看市場反應可謂不俗，不過，若作深入分析，則細單位的市場承接力明顯較大單位為佳。

銀碼較細的小型單位備受追捧

雖然多個新盤的呎價相差無幾，但銷售情況明顯有別。從區域上看，市區新盤供應始終較新界區少，在需求增加的情況下，市場對於市區新盤更加渴求，相信是市區新盤熱賣的最大原因。除此之外，近日市區新盤提供的多數為面積較小的單位，樓價大多在600萬以下，按揭成數最高可達7成，這亦對銷情非常有幫助。

限制按揭成數不利大單位成交

反觀一些逾千呎大單位的銷售，雖然呎價與小型單位相若，但因面積較大，單位樓價動輒高達近千萬港元或以上。以往這些單位都是換樓客的主要目標，然而近年受到收緊高價物業按揭成數政策的影響，這類物業最高按揭成數僅達5成或稍高於5成水平，買家需要付的首期金額甚至可達數百萬元。

以往在出現買家首期不足的情況下，發展商亦提供二按幫助買家置業，惟近期的新樓盤提供二按的不多。因此除非買家實力雄厚，可以提供充足的資金作為新樓的首期，否則亦可能會受按揭限制而打退堂鼓。

更值得注意的是，對二手業主而言，一手換樓對資金的要求較二手換樓要高。由於大部份新盤均以樓花的形式出售，由購入到入伙往往有一定時間，令一手換樓買家難以在買樓的同時沽樓。縱然新樓於長成交期未必要求買家立即交付全部首付金額，但對過千萬的物業… (觀看全文)

樓市前瞻 > 內地學生 對香港租務市場的影響 (08/06/2012)

受歐洲債務危機影響，香港股市反覆下跌，拖累樓市買賣成交量亦出現明顯回落。外圍經濟波動持續到何時仍難以斷言，但暫時撇開外圍經濟影響不談，香港樓市仍然受到多個因素支持，其中之一便是租務市場。

內地學生數量增加

通常一提到內地客對香港物業市場的影響，大家不期然會聯想到內地客於香港大手買入物業，推高樓價。但除卻內地客到香港置業外，另一方面近年隨著中港進一步融合，內地學生到香港讀書的數量也與日俱增。他們的到來為香港的住宅租務市場帶來一定的需求。

來自中國內地並修讀學士學位或研究生課程的學生數量近年不斷上升。大學教育資助委員會提供的數字顯示，受資助院校的內地全日制學生數目由1996/97年度的759人，急升至2011/12年度的8925人。而事實上由於不少內地學生修讀不受資助的課程，故實際上每年在港求學的內地學生數量相信高於上述統計的數字。

宿舍供應緊張 私樓租務有需求

內地生來港就讀，首先要解決住屋的需求。雖然不排除有個別富裕的內地學生家庭會為子女購置物業以供其在港求學期間居住，不過對於大多數初到香港的莘莘學子而言，入住宿舍可以更多地接觸校園環境，無疑是理想的選擇。

但反觀香港各學校過往以香港本地學生為主，各所院校提供的宿位原本並非十分充裕。隨著近年外地學生來港讀書增加，更令宿位不足的問題在多間大學日趨凸顯。以2011/12年度為例，香港8所院校受資助學生申請宿位人數共有約4萬人，而獲批宿位人數近2.7萬人，即只約2/3申請的學生獲批宿位，宿位的短缺可見一斑。

而這些未能獲派宿位的大學生，便成為私人住宅租務市場的生力軍。他們多數會在靠近校園附近的地區尋覓合適租盤。一般私人住宅的租金都要比宿舍高出許多，所以學生多數採取合租的形式，幾個人合租一套住宅。

除了一些樓齡較大而租金相對低廉的單棟物業外，配套齊全的大型住宅區近年也… (觀看全文)

樓市前瞻 > 香港樓市「冰火雙至」 政策更需審慎 (01/06/2012)

上周政府公佈今年第三季的土地供應計劃，合共將可興建約5,000個住宅單位。數字較過去兩季有大幅增長，有市場人士認為政府加大供應打壓樓市，但筆者認為該數字符合政府過去訂下增加供應的中長期目標，並無值得驚奇之處。大家反而須留意，雖然自7月份開始將由新一屆特區政府執政，但現屆政府對調控樓市的決心仍不容置疑。

在公佈賣地計劃後的週日，立即有政府官員以「冰火論」形容目前香港樓市的環境。「冰」指環球經濟疲弱，外圍不穩定的因素已累積到危險的水平；至於「火」則是低利率和流動資金充裕的環境。文中除提到過往措施取得成效，還特別指出「金管局會密切留意情況，如有需要，將會按一貫原則，在盡量不影響首次置業市民的前提下，推出適當的逆周期措施。」換言之，除增加供應之外，政府亦考慮繼續調節需求。

經濟放緩為樓市帶來下行壓力

縱然目前樓市面對著「冰」與「火」兩大環境，但有個問題值得大家思考，低利率和流動資金充裕的環境由09年初維持至今，為樓價大幅攀升的眾多原因之一；而反觀環球經濟疲弱、外圍不穩定的因素雖然亦持續一段時間，但到近月才逐步升溫。因此，筆者認為面對目前樓市的環境，調控樓市不應簡單延續過去兩年壓抑需求的方向。正如政府官員也指出：「外圍風險逐步升溫，加上本地經濟放緩，定必為金融及資產市場帶來下行壓力。」相信未來樓市亦會在經濟放緩的情況下作出整固。

近日香港樓市成交量似乎已經印證這一情況。根據美聯物業統計的35屋苑每週成交量出現連續3周下跌，上周下跌3成並已經跌破100宗水平，為過去4個月以來的新低！

應以發展的眼光看樓市環境變化

市場是在不斷變化的環境中發展，我們似乎也有必要以彈性的政策來應對目前多變的環境。明知經濟環境逆轉而一味延續過往壓抑需求的措施顯然將不合時宜。而最近幾周本地樓市成交量明顯回落已經充分說明，在政府未有推出新措施的情況下，樓市也會受到經濟放緩而有所下調。

回顧97年，香港樓市正是面對外有亞洲金融風暴打擊經濟、內有「八萬五」供應政策造成過度供應，樓市才出現急跌並進入漫長的下跌週期。可見，在經濟由熱轉冷的時候，政策尤其要… (觀看全文)