整體樓市走勢 > 35屋苑本月成交量下挫逾2成 6月二手料跌破6,000宗 創4個月新低 (29/5/2012)

踏入5月份，受歐債危機似有惡化影響，本港股市大跌，本港樓市亦不得獨善其身。與此同時，繼金管局後上周再有官員表示樓市風險與日俱增，在有需要時會再推出新措施，令二手樓市觀望氣氛濃厚，本月二手樓市交投顯著下跌。綜合美聯分行資料，過去四星期(4月30日至5月27日)全港35個大型屋苑成交量合共517宗，比起前四星期(4月2日至29日)的668宗逾22%(見圖)。按此估計，本月全港二手住宅成交量有機會跌破6,000宗水平，而數字將於下月土地註冊處註冊個案反映出來，料創4個月新低。

成交量連跌3周 重返「小陽春」前不足百宗水平

月初至今二手交投已持續回落，以35屋苑計算，成交宗數連跌3星期，上周(5月21日至27日)更只錄得77宗，按周下跌約30.6%。不僅創17個星期以來新低，並且重返至「小陽春」前的不足百宗水平(見圖)。

九龍上周交投跌近一半

若將上周35屋苑成交量按港、九及新界劃分，九龍區交投跌勢急勁，該區10屋苑上周成交量按周下跌約49%至僅23宗，相信因區內即將有新盤推出令市場焦點集中一手物業有關。九龍區10屋苑中，上周共有3個錄「零成交」，另東港城大挫7成，海逸豪園及麗港城齊跌約67%，而黃埔花園亦少33%。

至於新界區方面，17屋苑亦大跌約32%至38宗。愉景新城按周大跌逾8成，新港城及嘉湖山莊則分別少6成及58%，花都廣場亦減5成；反觀，港島區交投卻按月上升6成至16宗，最主要是前一周基數太低，僅得10宗，故港島區個別屋苑交投有所回升已可帶動區內出現急勁的升幅。事實上，相比起上半月兩星期42宗及38宗，上周港島區宗數表現依然偏低。而上周成交量回升，主要因海怡半島急升4倍所致；惟同期太古城及康怡花園… (觀看全文)

住宅供應 > 穩定的土地供應有助物業市場平穩發展 (26/5/2012)

為針對住宅新供應不足的問題，近年政府已積極推出土地供應，甚至主動每季從勾地表選取地皮作拍賣或招標，而去年亦已達至每年2萬伙的土地供應目標。長遠來說，穩定的土地供應有助物業市場平穩發展。

回顧過去十多年，住宅新供應曾大幅增加，及後又大幅減少。綜合政府數據，不論公營房屋及私人住宅於97年後均曾大幅上升，96至03年八年間整體住宅供應量合共高達51萬伙；及後隨著停止定期賣地後，本港住宅供應量則呈跌勢，04至11年八年合計只有不足24萬伙，數量與供應高峰期有明顯的差別(見圖)。在供應大上大落之下，對樓市難言沒有影響。

政府積極推地 新供應勢回升

由於賣地至落成需時，因此即使近年政府積極推地，但相信今明兩年落成數字未會有大幅增長；然而，隨著私樓供應增加，公屋加快興建、加上居屋復建及置安心計劃等，以現時房策及新特首政綱推算，相信往後年份的住宅落成量料趨升，估計2012至2019年八年落成量可望超過30萬伙，屆時比起04至11年八年增加約3成。當然，上述的未來新供應為估計數字，而最終實際情況需視乎新一屆政府的房屋政策(見圖)。

縱使如此，發展商可透過預售樓花同意書的機制，以樓花形式… (觀看全文)

樓市前瞻 > 外圍經濟波動 避免過度調控影響樓市 (25/05/2012)

近日環球股票市場再受歐債危機肆虐，香港樓市亦難以獨善其身，根據美聯物業統計的35大屋苑每週成交量已連續兩周下跌，上周數字較兩周前已回落近四成。成交量出現回落的同時，市場亦有傳個別業主減價賣樓的例子。

成交量雖然回落但市場卻聚焦香港樓價再創新高。面對貌似「十分熾熱」的樓市，市場估計港府仍會推出措施壓抑樓市，例如增加供應或收緊住宅按揭。金管局則指出本港房地產市場存在極大的不確定性，並會在有需要時推出逆週期措施。 筆者認為，維持中長期增加住宅土地供應的目標無疑正確；而考慮到外圍經濟環境的波動，短期再收緊住宅按揭卻可能帶來負面的效果。

經過09年底至去年6月政府四度收緊按揭，目前價值600萬港元以上的住宅物業可承造的按揭貸款不足樓價的7成；樓價越高，可貸款成數越低，逾千萬元住宅更僅可申請5成貸款。實際的情況是，目前港島區平均每呎二手樓價達到8,000元以上，一個700至800呎的單位樓價動輒超過600萬元。在當前按揭政策的限制下，市區居民換樓已經受到影響。如再針對600萬元以下的物業收緊按揭，恐會進一步影響市區買樓自住的用家。

此外，是否應考慮限制第二套及以上住宅貸款或外地人申請按揭？其實香港政府早於2010年11月就規定，所有非自住的住宅物業貸款最高成數一律下調至5成；換言之，第二套或以上的住宅，即屬於非自住的物業的貸款申請早已被限制在5成水平。 而限制外地居民申請按揭亦非十分必要。根據金管局數字，近期每月整體新造按揭約3％至4%是收入非來自本地的申請者，即平均100宗新造按揭，僅3至4宗為此類申請人。

雖然按揭貸款已於過去兩年逐步收緊，卻確實仍有必要留意樓市是否出現過分借貸的情況！不過政府統計處數字顯示，截至2011年，香港六成自置物業的家庭並沒有申請按揭；加上過去一年半每月新批出按揭的借貸比率維持於6成以下，相信樓市可能對銀行體系帶來的風險其實並不高。

回說樓市，年初樓市出現剛性購買力釋放，但隨著業主提價而買家追價審慎，近期交投已明顯回落。估計下月錄得的二手住宅註冊量有機會降至約6,000宗，將較3月份約萬宗大幅減少。在缺乏成交量配合之下，相信樓價短期內… (觀看全文)

整體樓市走勢 > 35屋苑上周成交量續跌26.5%至111宗 創農曆年後樓市回暖以來16個星期新低 (22/5/2012)

綜合美聯分行資料，剛過去的5月14日至20日的一星期，全港35個大型屋苑成交量合共錄得111宗，較前一周5月7日至13日的151宗下跌約26.5%，宗數連跌2星期，並創農曆年後樓市回暖以來的16個星期新低(見圖)。

其中原因是由於市場憂慮歐債危機有惡化跡象，港股顯著下挫，上周五更跌破萬九點水平，對本港樓市氣氛亦帶來負面影響。準買家抱持觀望態度，上周二手住宅物業交投持續下跌。

另一方面，繼上周西九龍新盤推出後，深水土步亦有新項目緊接部署登場，樓市焦點轉投一手市場，亦成為近期二手交投放緩的另一原因。

3區交投續減 港島急跌逾7成

若將上周35屋苑成交量按港、九及新界劃分，三區交投同告下挫。港島區顯著下挫，上周區內8屋苑合共僅錄10宗成交，大幅減少約73.7%，杏花村急挫9成，海怡半島大幅減少逾8成，太古城亦跌約67%。至於九龍及新界區過去一周成交量跌幅相對溫和。九龍區10屋苑上周成交量按周下跌約13.5%至45宗，而新界區17屋苑則跌8.2%至56宗。灝景灣按周跌67%，美孚新村及荃灣中心均減少一半，新都城少約43%，德福花園亦回落逾3成。

上周主要屋苑成交量減少，而個別更錄得「零成交」。港島區城市花園及鯉景灣過去一周未有錄得買賣成交，新界區數目亦由4個增至6個，包括綠楊新村、駿景園、大埔中心、康樂園、新屯門中心及新元朗中心；至於九龍區「零成交」屋苑則維持又一居1個。綜合計算35屋苑，「零成交」數目由前一周5個大增幅加增至… (觀看全文)

住宅租賃市場 > 首4個月私樓呎租累升2.8% 創7個月新高 (19/05/2012)

本價重拾升軌並連升數月，率先升穿去年高位，而租金升勢亦跟隨上揚。據美聯「租金走勢圖」顯示，4月份平均每呎租金報20.66元，繼3月後持續向上，首4個月累積上升約2.8%，並創7個月新高。雖然目前租金尚未超越去年8月份平均每呎20.94元高位，但已逐步逼近該水平(見圖)。

放租盤減少 住屋有需求

自農曆年後樓市回暖，二手買賣成交回升，有部份原本放租的業主趁旺市將單位轉買，放租盤因此而減少，租金走勢亦得以止跌回穩。再者，樓市回暖，樓價亦重拾升軌，租金跟隨持續攀升。當然，除了放租盤減少外，住屋需求強勁的因素亦不容忽視。

值得注意的是，雖然樓價升勢領先租金，但呎租升幅亦跟隨其後，因此租金回報率得以企穩逾4厘水平。在未扣除管理費、差餉及其他費用下，最新4月份租金回報率約4.1厘… (觀看全文)

樓市前瞻 > 增加市場資訊 有助樓市健康發展 (18/05/2012)

近樓市的高低起落，往往是受到經濟表現，以及供求因素所影響。對應香港近年樓價不斷上升的問題，如何調控樓市，市場上亦似乎已有一定的共識，首要任務就是增加供應。但筆者認為除增推土地外，提高市場未來供應的資訊透明度亦有助釋除市場的疑慮，對樓市健康發展絕對有幫助。

政府提供不少樓市資訊

事實上，香港政府不時發放物業市場的資訊，為香港樓市帶來透明度。土地註冊處按月公佈物業買賣成交量資訊；差餉物業估價署則按月發送樓價及租金走勢，以及每年提供空置率、入住量等一系列物業市場統計數字。而於04年開始政府亦按季公佈私人住宅一手市場供應數據（現由運輸及房屋局發表）；去年政府還新增按季公佈新一季主動推出銷售的土地及其可建單位數目總數。應該說，政府在提供樓市資訊的多個方面，已經做得不錯。

未來土地供應欠缺統一發放機制

然而，目前的一手供應仍然存在資訊不足的情況。短期而言，雖然政府已定期每季公布未來3至4年一手供應，但當中並未有詳細闡述各區單位的分布，而屬中小型單位的比例亦僅從報章的新聞才能知悉，市民未能掌握更深入的資料。

至於涉及樓市中長期供應的資訊，政府更似乎尚未有一套穩定的機制去提供。目前市場僅可以由過往政府於公開場合的一些言論或文件去瞭解。例如早於2010年中，運輸及房屋局曾提及到截至當年5月底，潛在可供應私人住宅的土地大約接近268公頃，估計可建成的單位數目約達105,700個。去年立法會另外一份討論文件上，政府亦曾公佈啟德發展區將於2013年開始提供房屋用地供應，可提供約1.6萬伙私人住宅單位；2018年起，新界東北新發展區將可… (觀看全文)

整體樓市走勢 > 35屋苑上周成交量回落約15%至151宗 創3星期新低 (15/5/2012)

上周恆指下挫，上周五收市甚至跌穿2萬點水平，對樓市或多或少產生負面影響。再者，二手盤源緊絀的情況未有改善，業主叫價亦持續強硬，令部分準買家入市態度趨向審慎，均令上周二手交投放緩。

綜合美聯分行資料，剛過去的5月7日至13日的一星期，全港35個大型屋苑成交量合共錄得151宗，較前一周4月30日至5月6日的178宗下跌15.2%，宗數連升2星期後再度回落，為近3周低位(見圖)。

3區齊跌 新界更減逾2成

若將上周35屋苑成交量按港、九及新界劃分，港島、九龍及新界三區交投均告減少。當中新界區跌勢最大，區內17屋苑急減約22%至61宗。荃灣愉景新城及麗城花園分別跌近9成及7成半，而灝景灣及新港城則齊跌40%，另嘉湖山莊亦少約17%。

九龍區10屋苑上周成交量合共52宗，按周下跌約10.3%，德福花園減少62.5%，美孚新村少約11%。至於港島區方面，上周8屋苑合共錄38宗成交，回落約9.5%，當中置富花園急減約83%，康怡花園及南豐新村分別少約50%及33%，海怡半島、城市花園及太古城則齊跌25%。

二手放緩 一手發力

雖然上周二手交投放緩，但市場有新盤部署短期內推出，並開放示範單位，反應理想，加上… (觀看全文)

專題報告 > 美聯：首4月樓價累升7.7% 十大屋苑近96%獲利 (12/05/2012)

據美聯「樓價走勢圖」顯示，4月份平均每呎樓價報6,103元，連升3個月，首4個月錄得約7.7%的累積升幅。過去數月樓價重拾升軌，不僅收復早前調整的失地，甚至超越去年5月份高位5,972元水平(見圖)。

近期市場更不時錄得呎價新高的個案。以今年首4個月註冊登記計算，十大屋苑已知的買賣個案中，高近96%為獲利。據土地註冊處註冊登記中，美聯選取全港十個大型屋苑，於今年首4個月買賣個案中，追溯之前的成交並刪除部份特殊個案後的已知買賣個案合共約1,696宗，當中絕大部份為獲利個案，高達95.9%，約1,626宗。

太古城及美孚新村悉數獲利

若以十大屋苑計算，今年首4個月個案中，太古城及美孚新村為悉數獲利的屋苑。另沙田第一城、荃灣中心、康怡花園、新都城、海怡半島及黃埔花園獲利亦超過9成半。至於獲利幅度相對較少的是麗港城及嘉湖山莊，其中嘉湖山莊更為十大屋苑中唯一不足9成獲利的屋苑，但仍達89%。無疑嘉湖山莊現時樓價與97年高位仍差一截，加上該屋苑蝕讓個案主要於97年高峰期間購入所致。

預期多個大型新盤即將推出，發展商定價與二手的溢價將會收窄。加上市場不少盤源在近數月被市場吸納後，二手放盤量已見減少，業主叫價心態轉趨進取，導致二手買賣成交減慢。在缺乏成交支持下，二手呎價升勢料進一步… (觀看全文)

樓市前瞻 > 二手盤源減 一手蓄勢待發 (11/05/2012)

近期有不少二手大型屋苑買賣成交樓價錄破高位的報導，同時二手樓價自實施額外印花稅後至今亦有逾一成半的升幅。無疑額外印花稅有助壓抑短線投機炒賣需求，但同時亦令二手盤源收窄，造成量跌價升的局面。雖然二手盤源減，但一手新盤則蓄勢待發。

雖然近期新樓盤推售數目不多，但事實上目前有逾9,000伙的新盤單位正在申請預售樓花同意書，此數字亦是近11個月高位。在二手缺盤的同時，發展商則有加快賣樓之勢。歸根究底，還是政府主動推地的結果。筆者認為在政府持續主動賣地的政策下，新盤推售的數目將會愈來愈多，有助紓緩二手缺盤的情況。

土地供應為調控樓市的主軸

調控樓市不外乎兩大板斧，一方面為壓抑投機需求、另一方面則增加供應。事實上，過去兩年多政府在壓抑需求已推出不少措施，如上述的額外印花稅以及收緊按揭成數等；至於增加供應方面，政府確實亦下了不少功夫。

近年繼續執行沿用多年的勾地制度的同時，上個財政年度政府更每季公布其主動推出市場招標及拍賣的土地項目，個別季度更提供高達6,000伙的土地供應，並令政府於去年已達至每年2萬伙的土地供應目標。雖然如此，今年首季（即上個財政年度最後3個月）政府仍然持續推地，但因推出的地皮主要用來發展低密度住宅，因此提供的單位數量相對為少。

踏入新一財政年度，政府率先公布4至6月將會有約1,400伙土地供應，加上港鐵的配合，大圍站上蓋項目亦已於本周招收意向書，單一項目已提供… (觀看全文)

整體樓市走勢 > 35屋苑上周成交量升9.2%至178宗 按周升幅更為近11星期最大 (8/5/2012)

大型新盤遲遲未推，樓市焦點集中二手市場，令上周二手交投進一步上升。綜合美聯分行資料，剛過去的4月30日至5月6日的一星期，全港35個大型屋苑成交量合共錄得178宗，較前一周4月23日至29日的163宗上升約9.2%。宗數連升2星期，並創3周新高。值得注意的是，上周35屋苑成交量升幅逼近一成，若按周比較的話，不難發現上周升幅為近11星期以來最大(見圖)。

港島升27% 九龍更增逾6成

若將上周35屋苑成交量按港、九及新界劃分，港島及九龍區均錄得增加。當中九龍區表現更為突出，區內10屋苑急增約61%至58宗。黃埔花園及新都城齊升6倍，德福花園增加約3倍，而美孚新村亦升一倍。九龍區交投急升，相信另一原因是該區早前推出的新盤項目銷情理想，部份向隅客轉投二手市場所致。

港島區交投升幅雖然未及九龍，但區內8屋苑上周成交量亦升約27%至42宗，並且為近5周新高。置富花園、城市花園及南豐新村錄得升2倍至5倍增長，而海怡半島亦增約6成。

獨新界區回落17%

至於新界區方面，該區17屋苑卻跌約17%至78宗，表現未及市區，相信與區內即將有新盤推出有關。由於沙田及屯門均有大型新盤部署短期推售，而該兩新盤更為市場久違的大型項目，因此部份準買家及業主均抱持觀望，成為新界區上周交投回落的原因之一。據資料顯示，同屬沙田區的沙田第一城及駿景園上周成交量均… (觀看全文)

住宅供應 > 潛在新供應達6.4萬伙 創近13季高位 (05/05/2012)

運輸及房屋局公布「私人住宅一手市場供應統計數字」，截至首季為止，未來3至4年的潛在新供應(包括已批出土地仍未動工、建築中仍未售出、以及已落成未售出)合共約64,000個單位，按季升約3%，比起去年第二季僅56,000伙上升約14%，並為近13季(即逾3年)以來新高(見圖)。隨著政府積極推地，新盤潛在供應將會增加，料新盤定價與二手盤的溢價將會收窄，料樓價升幅趨平穩。

新供應增加正正與政府近年積極推地，帶動發展商土地儲備顯著增加有關。當中熟地(已批出土地仍未動工)的單位數目得以大幅上升，由去年第二季僅5,000伙持續攀升至最新的15,000伙，增長達2倍之多，數量追平05年第二季水平，並為該報告紀錄高位。

料今年動工量增 發展商加快推盤

報告另一重要數據為動工量，首季數字達4,900伙的6季高位，相信在政府積極推地的情況下，發展商加快動工，估計今年全年動工量可達1.7萬伙，屆時甚至有機會超越06年，並創十年新高。在預售樓花同意書的機制下，只要項目獲批預售樓花同意書後，即使仍在興建中，亦可售樓。相信今年動工量上升將帶動推盤量由去年約9,000伙升至… (觀看全文)

樓市前瞻 > 政府財政穩定 有賴樓市健康發展 (4/5/2012)

近年香港樓價飛升，自03年谷底至今，即使其間遇到金融海嘯，多年來其走勢仍一直持續向上。究其原因，不少人歸咎於供應少、內地人來港買樓等，但除此之外，金融海嘯爆發令各國政府推出救市措施，其中美國推出「量化寬鬆」政策，而歐洲亦有「長期再融資操作」，使全球資金氾濫，而市場充斥資金，加上高通脹低息率令資金流向實物市場，成為過去數年樓價大升的另一原因。而環顧世界各地主要城市，樓價上升並不是本港獨有的現象，其他國家亦有同類情況出現。

事實上，以去年為例，亞洲不少地區樓價同樣錄得上升，其中星加坡樓價於2011年升約5.9%，南韓則升逾6%。至於香港去年樓價則升約7.4%，只不過是升幅相對較大的地區之一。

新一屆特首上場在即，處理房屋問題相信為其中重要一環，而本人認為特區政府在處理高地價及高樓價問題的同時，亦要研究如何擴闊稅基，從而減少若樓市大幅調整時影響到政府的收入。

香港之所以成功，低稅率政策為其中一個很大的因素。以2012-13年度政府預算的收入為例，政府最大的收入來源包括利得稅、薪俸稅、印花稅、其他經營收入及地價收入，分別佔1,056億(27.1%)，493億(12.6%)，370億(9.5%)，903億(23.1%)及600億(15.4%)，其中利得稅及薪俸稅這兩項收入僅佔全部收入的39.7%，不足4成。

地價收入加上樓宇印花稅高達750億，比起薪俸稅還要高，由此可見樓市發展對香港的財政收入非常重要！假設樓市大跌，地價大跌，無論是地價收入及物業買賣印花稅這方面的收益將會大大減少，到時可能要大幅增加其他稅收如利得稅及薪俸稅等去彌補這方面的損失，對營商及中產人士的影響實在是不容忽視。

高樓價不一定削香港競爭力

無可否認，過去幾年本港樓價大幅上升，惟樓價高企並非萬惡。由於政府每年均有不俗的土地收入，故本港可享有低稅率，如本港高薪人士的薪俸稅率便只為15%，利得稅亦僅為16.5%，遠低於… (觀看全文)

整體樓市走勢 > 35屋苑近四周成交量回落13.4% (1/5/2012)

綜合美聯分行資料，剛過去的4月23日至29日的一星期，全港35個大型屋苑成交量合共錄得163宗，較前一周4月16日至22日的151宗，微升約7.9%。綜合過去四個星期數字，35屋苑最近四周(4月2日至4月29日) 成交量為668宗，較3月份的四周(3月5日至4月1日)771宗回落約13.4%。

預期5月份土地註冊處註冊個案將陸續反映4月份市況，按此推算，預計5月份全港二手住宅註冊量將進一步減少，有機會回落到6,500至7,000宗附近水平。

若將上周35屋苑成交量按港島、九龍及新界劃分，港島及新界區均錄得回升，尤其以新界區升幅明顯。 新界區上周區內17屋苑共錄得94宗成交，按周增加約45%，其中浪翠園及灝景灣成交量均增加2倍升幅最大。除沙田第一城及嘉湖山莊各錄15宗之外，愉景灣、浪翠園及麗城花園亦分別錄得13宗或近10宗成交，表現不俗。

港島區方面，區內8屋苑交投輕微上升6.5%至33宗。其中康怡花園由1宗急升至7宗最為突出，太古城「再下一城」，由12宗進一步增加至14宗；反觀海怡半島則由9宗回落至5宗。至於九龍區10屋苑上周交投共有36宗，按周再減少近35%，又一居為「零成交」，黃埔花園、匯景花園、德福花園、新都城及美孚新村亦… (觀看全文)